居间合同纠纷案例与分析

案件简述:原告向法院起诉称，被告委托原告居间代理承购房屋，2004年1月14日，原告陪同被告看了位于本市徐家汇路135弄21号602室的房屋，被告并在看房确认书上签字。事后，被告利用原告提供的中介信息避开原告另行与原告介绍的出售方签订房屋买卖合同，违反双方的协议，起诉要求被告支付居间报酬人民币13500元，违约金人民币13500元。被告答辩称：被告未与原告签订居间合同，被告确实在原告提供的买受方看房确认书上签名，但上面房屋地址一栏原先是空白的，其只知是**公寓，所以去看了房。但原告并非是独家代理销。

(2004)卢民三(民)初字第**号

原告：上海安*房地产咨询有限公司

被告：刘**

案情简介

原告向法院起诉称，被告委托原告居间代理承购房屋，2004年1月14日，原告陪同被告看了位于本市徐家汇路135弄21号602室的房屋，被告并在看房确认书上签字。事后，被告利用原告提供的中介信息避开原告另行与原告介绍的出售方签订房屋买卖合同，违反双方的协议，起诉要求被告支付居间报酬人民币13500元，违约金人民币13500元。原告并向法院提供了看房确认书、房地产登记册资料、工作人员证人证言等证据。

被告答辩称：被告未与原告签订居间合同，被告确实在原告提供的买受方看房确认书上签名，但上面房屋地址一栏原先是空白的，其只知是**公寓，所以去看了房。但原告并非是独家代理销售系争房屋，原告所带看的房屋已由**公司介绍看房在先，且在**公司的介绍下，促成了其与系争房屋原权利人的房屋买卖，被告不存在违约。原告仅陪同被告看房，未促成买卖合同成立，按法律规定不得要求支付报酬。不同意原告的诉讼请求。被告并向法院提供了被告委托**公司房地产求购居间协议、**公司的看房确认书、房地产买卖居间合同、支付**公司中介报酬的发票、**公司盖章的工作人员说明等证据。

法院经审理确认如下事实：(1)2004年1月14日，被告在原告提供的《买受方看房确认书》上签名，该确认书约定被告委托原告居间代理承购房屋事宜。并约定被告不得利用原告提供的中介服务信息避开原告另行与原告介绍的出售方进行本委托事项的交易。若违反，被告应支付违约和约定的服务报酬，违约金和服务报酬为买卖合同所确定的房屋成交总价的1%。该确认书看房记录的房屋地址一栏填有“徐家汇路135弄21号602室”的内容。(2)2004年1月8日，原告与出售方签订了委托买卖合同，出售方委托原告出售“徐家汇路135弄21号602室”房屋。(3)2004年1月2日，被告委托**公司求购系争房屋。(4)被告与系争房屋权利人于2004年1月19日签订买卖协议。被告已向**公司支付居间报酬。

判决结果

上海安*房地产咨询有限公司要求被告支付报酬及违约金的诉讼请求不予支持。

判决后，原告不服，向上海市第一中级人民法院提出上诉，后上海市第一中级人民法院作出判决，维持原判，驳回上诉人的上诉请求。

案例评析

本案是一起居间合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》的规定，居间合同是居间人向委托人报告订约机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬。本案的原告作为居间人，不但应向被告提供订约的房地产信息，而且还要努力促成被告与出售方的买卖成立，只有上述条件具备，原告才有权收取被告的报酬。根据本案查明的事实，系争房屋原权利人不是仅委托原告一家出售房屋，原告虽然陪同被告看房，但不能认定已经履行了作为居间人应尽的居间义务，已经促成合同成立。被告与系争房屋原权利人之间的房屋买卖成立并非是原告促成，而是由**公司居间成功，并向**公司支付了报酬，原告不具备向被告收取报酬的条件。原告可以要求被告支付从事居间活动支出的必要费用，但要求被告支付报酬及违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。因此法院判决未支持原告的诉讼请求。