未进行房屋权属变更登记，房屋转让合同有效

2001年8月，北京某娱乐有限公司与北京某建筑集团公司签订《北京市建设工程施工合同》，约定：由建筑公司承建娱乐公司场地工程，工期100天，工程款500万元。合同签订后，建筑公司如期完工，娱乐公司支付工程款100万元，并用自有房产抵债400万元，双方签订了抵债协议；之后，娱乐公司将抵债房产交付给建筑公司但未办理权属变更登记手续。2002年4月，建筑公司将娱乐公司告上法庭，请求支付工程款400万元。法院审理认为，双方签订的抵债协议合法有效，权属变更登记不是合同生效的要件。判决：驳回建筑公司诉讼请求。以房抵债的合法性债务人将自有房屋作价冲抵债务的行为，并不为法律所禁止，因此，属于合法行为，当受法律保护。以房抵债的实质仍然是房屋转让，因此，转让过程中的相关手续应当遵守房地产管理法的相关规定。本案中，娱乐公司将自有房屋冲抵其对建筑公司的债务，并作了交接，该行为不应当因为权属未变更而无效。权属变更登记与房屋转让合同生效的关系根据城市房地产管理法的规定，房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。言下之意，未经登记，受让人不能取得房屋所有权，抵押权人不能取得抵押权；但是，双方订立的转让合同或抵押合同并非必然无效，只要符合合同法生效条件规定，合同的效力并不受到登记与否的影响。实际上，权属登记仅仅是转让合同或抵押合同履行中的一环，它发生在合同生效之后。理论上对该问题的分歧一种观点认为，应当严格依据城市房地产管理法的规定，权属登记作为合同生效的要件；另一种观点认为，权属登记是合同履行的内容，不应当左右合同生效。我认为，后者更具有说服力，也更加有利于稳定交易秩序；同时，不以登记为生效要件，更加体现合同法当事人意思自治的原则。办理房屋权属变更登记应提交的材料新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸；购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证；交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证；继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证；分家析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证；获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。（本文系张*胜律师原创作品，禁止不署作者姓名转载与抄袭；联系电话：13718017337）