出租方解除房屋租赁合同获法院支持

基本案情：2007年5月28日，原告侯某与被告冯某签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于湘潭某学院侧的某路2号附4号商业用房租赁给被告经营云南过桥米线，期限从2007年5月28日至2010年5月28日，月租金2100元；合同第十二条约定：房屋租赁合同期满，承租人应按时返还房屋，如出租人继续出租房屋，在同等条件下承租人享有优先权；合同第十六条约定：承租人终止租赁后其装修在不影响房屋结构的情况下可以拆走，不能拆走的可协商折价转让。合同签订后，双方依约履行合同。合同到期后，原告要求收回房屋，被告要求续签合同，拒绝退还房屋，遂成诉讼。合同到期后，原、被告双方曾口头约定由被告继续承租该房至2010年暑假结束，被告已支付了六月份租金2100元。湘潭市价格认证中心对涉诉房屋装修价格鉴定为22367.66元，其中无法拆除的有价值的装修部分鉴定为7650.55元。

原审法院判决：一、解除原告侯某、被告冯某签订的《房屋租赁合同》；二、被告冯某于本判决生效之日起三日内将某路2号附4号租赁房屋归还给原告侯某；三、被告冯某按合同约定的租金标准向原告侯某支付租金（从2010年6月29日起至返还租赁房屋之日止）；四、原告侯某向被告冯某支付装修转让款7650.55元。 宣判后，冯某不服上述判决，向二审法院提起上诉，其上诉的主要理由是：一、双方当事人在书面合同期满后签订的是口头《房屋租赁合同》，且合同期限明确具体，而非不定期租赁合同；二、被上诉人侯某申请法院解除租赁合同，既违反了双方当事人之间的约定，也违反了法律的规定；三、合同期满后，承租人具有优先租赁权，被上诉人侯某依约定不能剥夺上诉人冯某的优先租赁权；四、被上诉人侯某违法解除合同，应当赔偿上诉人冯某损失。综上，请求二审法院撤销原判，改判双方继续履行租赁合同，并由被上诉人承担解除合同的违约责任和赔偿责任。 被上诉人侯某答辩称：一、双方当时口头协议延长租期一个月，是被上诉人侯某为了照顾上诉人冯某的利益，目的是给对方缓冲期；二、合同到期，符合解除条件，应当依法解除，上诉人要求给予补偿明显不合理；三、本案不存在优先租赁权，被上诉人收回门面是给自己使用；四、对于装修部分的价值，已经过鉴定，该鉴定为上诉人冯某申请，其结果公平合理。 终审判决结果为： 驳回上诉，维持原判。 北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）评析：本案争议的焦点问题是：一、被上诉人侯某请求解除租赁合同是否合法；二、上诉人冯某在本案中是否享有优先承租权；三、被上诉人侯某是否应赔偿上诉人冯某损失。 （一）关于被上诉人侯某请求解除租赁合同是否合法的问题。上诉人冯某与被上诉人侯某于2007年5月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违背有关法律规定，应当予以确认。合同中明确约定了租赁期限为三年，即至2010年5月28日止，双方合同关系终止。冯某应当将租赁物按期交付给侯某，由于双方在合同期满后又口头约定承租期至2010年暑假结束，故应视为双方重新签订了新的租赁合同。新的租赁合同有明确的履行期限，不符合不定期租赁的法律特征，原审法院将新的租赁合同认定为不定期租赁不当，但由于2010年暑假结束这个时间已经过去，经双方口头约定的租赁期限也已经届满，被上诉人侯某要求解除合同并未违反法律规定以及合同约定，上诉人冯某亦应按双方签订的口头租赁合同约定的期限交付租赁房屋。上诉人冯某没有如期交付房屋，应当支付占有被上诉人侯某房屋期间的租金。上诉人认为被上诉人违法解除合同的上诉理由不成立，二审法院不予支持。 （二）关于上诉人冯某是否享有优先租赁权的问题。虽然双方签订的租赁合同明确约定了承租人即上诉人冯某在同等条件下享有优先租赁权，但冯某没有提供充分的证据证明出租人侯某已继续出租了该房屋，也没有提供证据证明他人在同等条件下租赁了侯某的该房屋，现被上诉人侯某提出其不愿意再将房屋出租并不违背法律规定，应当予以许可。上诉人冯某虽提供了被上诉人侯某在网上发布的招租信息，但该信息仅属于要约邀请，侯某并未与他人形成实际上的租赁合同关系，故不能认定侯某侵犯了冯某在同等条件下应享有的优先租赁权。上诉人要求享有优先租赁权的上诉理由不成立，二审法院不予支持。 （三）关于被上诉人侯某是否应赔偿上诉人冯某损失的问题。根据租赁合同的约定，合同到期后，对于装修部分可拆走的由冯某自行拆走，不能拆走的由双方协商折价转让。经过有关部门的鉴定，不能拆走的装修部分的价值为7650.55元，应当由受益人侯某给予补偿，原审对此已作认定，二审法院予以确认。因被上诉人侯某已按合同约定履行了自己的义务，故上诉人要求被上诉人赔偿损失无相应的依据，对其请求不予支持。