借款抵押合同效力该如何认定

【案例】

2015年7月5日，阿-恢与阿-翔签约，将名下的一处房产抵押给阿-翔后借款280万元。7月15日，二人在房产部门办理抵押登记。

而在阿-恢向阿-翔借款前一个月，即2015年6月9日，阿-恢已经与阿-枫及中介签订《房产买卖协议》，约定阿-恢将上述房产出售给阿-枫，成交总价为292万元，6月25日前阿-枫向阿-恢支付210万元。7月11日，三方又签订《补充约定》，约定阿-恢与阿-枫同意于当日签订厦门市网上买卖合同，交房时间为7月20日，过户时间为7月30日前。同年7月23日，三方签订《房屋交割声明》，确认阿-恢已于当日将房产交付阿-枫使用。

2016年1月2日，买受人阿-枫向法院起诉，请求确认其与阿-恢所签的《房屋买卖协议》有效，判令阿-恢清偿银行贷款，将讼争房产过户至其名下并偿付违约金等。法院一审判决，双方所签协议有效，阿-恢清偿尚欠银行的全部贷款并办理解除抵押权登记手续，阿-恢应在注销抵押权登记后十日内协助阿-枫办理讼争房产的过户登记,并向阿-枫支付相应违约金。阿-恢不服，提出上诉，二审维持了原判。

2016年1月15日，债权人阿-翔向法院起诉，请求判令债务人阿-恢立即偿还其280万元及利息，并确认阿-翔对抵押房产享有优先受偿权。买受人阿-枫则作为第三人加入诉讼，请求判决阿-翔与阿-恢之间设定的抵押无效。该案一审法院认为，阿-恢与阿-翔之间的房产抵押借款合同有效，抵押权自登记时设立，法院驳回了阿-枫的诉求，判令阿-恢向阿-翔偿付借款280万元及利息，如阿-恢不还款，阿-翔有权拍卖阿-恢的抵押房产。

宣判后，阿-枫上诉。厦门中院二审认为，本案焦点在于讼争抵押权是否有效。阿-恢与阿-枫签订房产买卖协议，该房产虽尚未过户至阿-枫名下，但阿-枫已付大部分购房款且实际使用该房。阿-恢之后将讼争房产抵押向阿-翔借款，应认定为无权处分行为。但阿-枫无法证实阿-翔与阿-恢属恶意串通，且讼争房产担保的借款已实际出借并已办理抵押权登记。根据物权法规定，阿-翔已善意取得抵押权。综上，阿-枫主张抵押权无效的上诉理由不能成立，二审驳回其上诉，维持原判。

【法官说法】

网签备案不等于取得房屋产权

该案审判长张*法官认为，法院二审适用物权法善意取得规定依法保护了债权人权益，但该案存在的以下法律问题及相关行政管理问题值得重视：

一是正确认定买卖二手房网签备案行为的法律性质。根据存量房买卖合同网上签约办法及实施细则，二手房买卖合同网签制度是买卖双方将自愿达成的房屋交易结果，通过房管部门网上系统录入备案，系监管部门对民事行为达成合意提供的一个交易平台，不具有创设物权权利的功能，有别于《房屋登记办法》调整范围，亦不同于物权法所规定的预告登记行为，不产生相应物权效力。

二是正确适用物权法关于善意取得的法律规定。本案中买受人阿-枫仅以其已履行二手房网签备案这一事实不足以证实其购房行为已产生物权变动效力，也不足以推定证实抵押权人阿-翔取得担保物权时存在恶意。

法官同时建议房管部门应完善相应制度衔接，应将网上备案系统与权属登记系统进行整合，做到信息共享，便于交易者及时准确掌握交易相关信息。在各个备案及登记窗口应增设涉及不动产的所有业务信息的提示告知功能，让各项申请业务办理者均能知晓所有交易信息，有助于交易者合理避免交易风险。要做好关于网签备案、预告登记二者相关法律后果的宣传工作，引导交易者正确识别二者不同的法律效力。要加强对办理预告登记业务的宣传，让购房者主动选择，有效遏制原权属人在登记后对不动产的恶意处分行为。