被执行人将租赁物转租案外人法院可否强制执行

被执行人将租赁物转租案外人法院能不能强制执行

[案情]：

2005年6月10日黄*峰与黑*栋签订了租赁合同。合同约定：黄*峰将其所有的位于**渠38号一至三层共计6间楼房出租给黑*栋，期限五年，从2005年6月1日起至2010年6月10日止。年租赁费10000元。每半年付5000元，以后每半年提前一个月交下半年租赁费。2007年5月1日黑*栋未征得黄*峰同意将一层门市转租给霍*龙，期限三年，2007年5月1日至2010年5月1日止，年租金6600元。为此，黄*峰将黑存吨诉至法院。

法院经审理认为黑*栋未征得黄*峰的同意将一层门市转给霍*龙的行为是非法行为，霍*龙明知黑*栋对出租房屋无所有权而与之签订租赁合同，主观上具有过失，黄*峰依法取得合同的解除权。故一审法院判决：一、黄*峰与黑*栋所签订的房屋租赁合同为有效合同，予以解除。二、由黑*栋在本判决生效后30日内将所租赁黄*峰的位于**桥38号一至三层共六间楼房交付于黄*峰，并支付从2008年1月1日起至交付之日的租赁费。宣判决后，黑*栋提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判决。

黑*栋在期限内未自动履行，黄*峰于2009年2月申请法院强制执行。在执行过程中，被执行人黑存吨不知去向。法院公告送达了执行通知书，在期限内被执行人未自动履行。后又公告送达了腾房公告，在期限内被执行人也未自动履行。经查二、三楼执行标的物由案外人租住，拒不配合法院查明真象，还遭无理的阻挠。

[分歧意见]：

就该案能否径行强制执行发生分歧，一种意见认为，该案经一、二审判决，合同有效，予以解除。被执行人将房屋转租他人属另一个法律关系，另行诉讼，法院可以强制执行。另一种意见认为，该案虽经一、二审法院判决，由被执行人黑*栋腾房，但法院只能强制执行本案当事人黑*栋，案外人与被执行人之间所签订的租赁合同未经法院确认无效或解除不能强制执行，应中止该案的执行，待案外人与黑*栋所签订的租赁合同通过诉讼法院判决无效后，方可强制执行。

还有一种意见认为，如案外人在诉讼过程中，也租赁该房居住，本案在审理过程中，应将案外人列为第三人参与诉讼，一并将承租人与次承租人之间的合同解除，即可强制执行，否则不能强制执行。

[观点]：

我认为该案应强制执行，无须进行诉讼。其理由：

一、承租人与案外人在未征得申请执行人同意的情况下签订的租赁合同，为无效合同。法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，判决申请执行人与被执行人签订的租赁合同为有效合同，予以解除，并由被执行人在一个月内腾房。由此可以得知，承租人与案外人既使在诉讼期间签订租赁合同，也应予以解除。案外人既使是善意取得承租物，也应腾房，因黑存吨与黄*峰所签订租赁合同经一、二审判决予以解除。案外人与承租人黑存吨签订的租赁合同从一开始就没有法律约束力。因租赁合同产生的损失次承租人可以通过诉讼来维护自已的权益。

二、承租人转租行为是一种抗拒执行行为。被执行人黑存吨明知法院判决由其腾房，到处躲避，并将执行标的物转租他人，是一种抗拒执行行为，应予严惩。而次承租目无法律，拒不配合法院工作，阻碍法院正常执行公务，现虽然无法查清次承租人与承租人之间是恶意串通逃避执行，但案外人占居法院已判决执行的房屋无法律依据，应予腾离。其与被执行人如签订租赁合同未到期应另行诉讼，不能影响法院执行。故应强制执行。如案外人既不与出租人重新签订租赁合同，也不腾房，是一种妨害执行行为，应以妨害执行，司法拘留，并将房内财产强制搬出，交由其保管。

三、案件中止执行，申请人进行诉讼是对法律的亵渎。并且对当事人形成不必要的累诉。

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