广州中院统一商品房预售合同纠纷审理做法

商品房预售合同纠纷统一处理做法

一、《商品房买卖合同》订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，应如何适用《司法解释》第八条?

答：买受人主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持;根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%。

二、“交楼”标准应如何确定?

答：1.必须具备以下两个基本条件：(1)取得《建设工程竣工备案表》;(2)讼争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。有特别约定其他标准的从约定。

2.合同附件中约定有装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约责任。

三、面积差异的房款结算应如何处理?

答：1.面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数，具体标准以约定为准)的，买卖双方互不作任何补偿;

2.面积误差比绝对值超出0.6%(不含本数)、在3%以内(含本数)的，买卖双方按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%;

3.面积误差比绝对值超过3%(不含本数)，买受人有权退房;

买受人不退房的，房屋实际面积大于合同约定计价面积的，面积误差比在3%以内(含本数)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足;面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;

房屋实际面积小于合同约定计价面积的，面积误差比绝对值在3%以内(含本数)部分的房价款由出卖人返还买受人;面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。

四、买受人有关办证的诉讼请求应如何处理?

答：关于逾期办证违约金的处理，可以分两段判决：至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付;自判决生效之日起至取得办证递件回执(指“协助办证的”)之日止的违约金于每月10日前逐月支付。

违约金的截止日期以合同约定为准：“协助办证的”为取得递件回执;“办妥的”为房管部门出证;“取得产权证的”则为交付买受人。