不符购房条件仍签购房合同责任者是否承担违约责任

限购政策不属于法律和行政法规范畴，故当事人不能以限购不符合购房资格作为合同无效的理由。如合同目的无法实现，可以判令解除购房合同。一方当事人在应知或明知不符合购房条件下，仍然签订买卖合同导致合同目的最终无法实现，属于违约行为，不能免除违约责任。

【案情】

上诉人(一审原告)：张*如(化名)。

被上诉人(一审被告)：沈-亮(化名)。

2011年6月3日，张*如(乙方)和沈-亮(甲方)签订北京市存量房屋买卖合同，约定张*如购买北京市朝阳区雅成二里l9号楼1单元2303号房屋，总价款240万元。买卖合同签订后，张*如支付沈-亮定金5万元。张*如在签订买卖合同当日，一并签署了购房承诺书，明确其知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发[2011】1号)》、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调

控工作的通知(京政办发[2011]8号)》、《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知(京建发[2011]65号)》。现张*如以其不符合购房资格为由起诉至法院，要求判令解除房屋买卖合同并返还5万元定金。

【审判】

北京市朝阳区人民法院经审理认为，张*如与沈-亮签订的北京市存量房屋买卖合同是双方真实意思表示，应严格遵守。根据张*如签署购房承诺书的事实，可以认定其对国家和北京市限购政策是知晓的，可以且应该根据限购政策判断其本人是否符合在北京市购买房屋的条件。但由于张*如故意隐瞒相关事实导致买卖合同无法继续履

行，其无权要求被告返还定金。由于买卖合同因张*如违约无法继续履行，应予以解除。

朝阳法院依照合同法第六十条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除原告张*如与被告沈-亮2011年6fi3日签订的北京市存量房屋买卖合同;二、驳回原告张*如的其他诉讼请求。宣判后，张*如不服一审判决，提起上诉。

北京市第二中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。

【评析】

近几年，为抑制房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国务院不断出台一系列调控政策，各地根据国务院调控政策出台了一系列细化方案。上述政策出台对有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展和保障民生起到了重要作用，亦对房屋买卖当事人利益产生重大影响。如何处理限购政策导致的房屋买卖合同纠纷，衡平利益，合理区分限购政策免责与违约责任承担，保障交易秩序，维护诚实信用原则，规范并指引社会行为，成为审判工作的难点。北京市人民政府办公厅2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(以下简称京十五条)，对居民家庭在北京市购买住房的资格限制及限购套数等问题做出规定。本文结合京十五条对购房人资格限制而导致的本案纠纷就如何处理上述问题作简要分析。

一、限购政策与合同效力

1.限购政策与合同无效审判实践中，出现有些当事人以限购政策实施导致不符合购房资格而要求确认合同无效的纠纷。购买人因不具有某地户口或因缴纳社会保险、个人所得税不足一定年限，或因首付比例的提高导致不符合购房资格或无力购买房屋，是否可以要求确认合同无效呢?

根据合同法的精神，合同有效是原则，合同无效是例外。合同无效的条件有严格限制。根据合同法和最高人民法院司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。限购政策并不属于法律和行政

法规的范畴，故不能作为合同无效的理由。

2.限购政策与合同解除

限购政策能否作为解除房屋买卖合同的理由应根据限购政策的内容和合同的约定来确定。除协议解除和符合约定解除条款外，合同解除一般必须以合同目的无法实现为条件。故当事人就解除房屋买卖合同无法达成一致意见时，如限购政策并未达到不能使合同不能继续履行无法实现合同目的的程度，就不能解除合同，以维护交易秩序。如果限购政策导致合同目的不能实现，则可以解除合同。本案中，由于原告并非北京市居民，亦无法提供相应的连续满五年的缴税凭证或社保记录，因而不具有购房资格，无法获得房屋所有权以实现合同目的，故原告要求解除房屋买卖合同的诉请应予支持。

二、限购政策免责与违约责任承担

合同解除与违约责任免除不能划等号，限购政策导致合同解除，并不能必然免除违约责任的承担。

1.限购政策不属于不可抗力

合同法第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”那么限购政策是否属于不可抗力而成为免责事由呢?不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，预见性是不可抗力的一个判断标准。我国对房地产市场调控经历了一个从限贷到限购逐步强化的过程，并不是一步到位不能预见的，因此，限购政策不能作为不可抗力，成为法定免责事由。

2.限购政策并不必然免责

由于限购政策并不属于不可抗力，故限购政策导致合同解除并不必然免责。具体来分析，单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现致使合同解除的，无需承担违约责任，因为双方均无违约行为。但如果在合同订立、履行过程中，一方违约触犯限购政策导致合同目的无法实现致使合同解除的，则不能免除违约责任，比如恶意拖延付款时间或过户时间，导致触犯限购政策;再比如恶意通过中断缴纳社会保险或所得税而使购房资格丧失。具体到本案中，表面上是原告不符合购房条件而导致合同目的无法实现，但实质上是由于原告在应知或明知不符合购房条件下，仍然签订买卖合同的行为导致合同目的无法实现，这种行为已构成违约，故原告不能免除违约责任。

除少数房屋买卖双方均无违约行为案件外，法院受理的因限购政策引起的房屋买卖纠纷案件，大致可分两类，即出售房屋后房价大幅上涨出卖人诉诸法院，或购买房屋后房价大幅下跌买受人诉诸法院。两类案件表面上是以国家限购政策为借口要求解除合同，实质上是诚实信用的缺失。诚实信用是社会稳定和进步的基石，是司法机关必须维护的准则。所以民事主体在进行民事活动时，必须信守诚实信用原则，不能见利忘义，否则其行为不会受到法律保护。