对房地产拆迁评估合法性的认识

所谓拆迁评估的合法性，就是在取得合法的房屋拆迁许可证的前提下，对拥有合法权益的房地产，严格按照评估的原则、方法、程序进行估算。具体可以分为三个层次：一是拆迁的合法性;二是房地产权属的合法性;三是评估的合法性。

一、拆迁的合法性。

拆迁评估，顾名思义是有拆迁才有评估。但不是所有的拆迁都是合法的，房屋拆迁应该按的规定申领合法的房屋拆迁许可证，对于没有合法的房屋拆迁许可证的拆迁评估，其评估作业得不到的支持，其评估价格得不到法律的认可，由此引起的拆迁评估纠纷也就不属于有关拆迁法律法规调整的范畴。违法拆迁的种类有无证拆迁、超范围拆迁等。无证拆迁就是没有取得合法的房屋拆迁许可证就开始拆迁，而超范围拆迁是指超过许可证核定的拆迁红线范围进行的拆迁行为，同样也是不合法的。有的开发建设单位，甚至有的政府部门，为了赶超进度，在没有取得房屋拆迁许可证的情况下，就与被拆迁人进行拆迁评估、签订拆迁协议、要求被拆迁人提早实施搬迁等拆迁行为，为拆迁纠纷的产生埋下了隐患。还有一种违法拆迁是采用欺骗手段取得房屋拆迁许可证实施的拆迁，由于取得房屋拆迁许可证的前置条件不符合，这样的行为也是不合法，这种拆迁给被拆迁人带来的危害更大，带来的后遗症更多。我们评估机构应该能识别拆迁的合法性，这样既可以树立自己的信誉，又能使被拆迁人避免遭受不必要的损失。

二、房地产权属的合法性。

房地产权属的合法性，是指房地产产权文件的合法性。就是指拆迁评估前评估机关在评估前应该掌握房屋所有权、土地使用权、房地产抵押权等权益的有效法律凭证，它包括房地产档案、房地产所有权证、土地使用证、建设用地规划许可证等。这些文件是评估对象被拆迁房屋及其附属物合法性的证明文件，是拆迁评估合法性的前提，在一定程度上还可能影响评估采用的方法。尽管自上世纪80年代房地产制度改革以来，特别是省市有关产权产籍的法律法规颁布实施以来，城市房地产产权管理逐步完善，但由于大量历史遗留问题和大量房地产纠纷又造成部分房地产权属状况错综复杂。因此评估机构在拆迁评估前，必须理清房地产产权状况，只有对被评估的房地产权属状况有一个全面的了解，才能得出正确的评估结果。这是房地产评估师正确估价的基础，也是拆迁评估合法性的前提之一。

三、评估的合法性。

评估的合法性是指拆迁评估机构产生、评估方法、原则、操作程序、依据、纠纷的解决都有其明确规定，只有严格按照有关条例、行政法规、部门规章等规定执行，才能保证评估结果的合法性。评估机构首先要具有一定的资质，应该按照资质规定的范围开展评估业务;其次评估机构的产生要有严格的程序，先公正推荐，后由被拆迁人选择确定，这是拆迁评估的特殊规定。这里要特别注意一个公平竞争的问题，在由被拆迁人选择的期限内，各评估机构可以利用各种宣传形式推销自己，但决不允许采用虚假承诺、贬低对方等不光彩手段。由于新的实施时间不长，拆迁管理部门对评估机构产生过程缺乏有效监督，也出现了由于不公平竞争引起的纠纷，目前杭州市城市房屋拆迁管理办公室正在制定有关规定来进一步约束评估机构在宣传推销方面的行为，使评估机构能在一个比较公平的环境中开展竞争。拆迁评估是一件十分严肃的工作，应该严格按照规定的程序进行，程序合法是实体合法的前提。评估机构在现场踏勘的基础上形成评估报告，并将评估结果、依据、评估因素等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示期间，评估机构还要向拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果的产生过程等。对于有异议的评估结果，要在规定的时间内进行复核;拆迁当事人对复核结果再有异议的，可向拆迁主管部门书面申请裁决，由房屋拆迁主管部门提请房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，在规定时间内作出裁决。拆迁评估还有许多配套文件，而且还有时效性，房屋拆迁评估的估价时点是房屋拆迁许可证核发之日，因此也只有在估价时点的房屋基准价、重置价格标准、成新率、层次朝向差价率、附属物价格、装修市场行情等才是正确的评估依。

否则就是不合法的评估。拆迁评估的合法性是一份评估报告正确的前提，只有领有合法的房屋拆迁许可证，由取得评估资质的评估机构对合法的房地产及其附属物，按照拆迁评估的原则、合理的方法、严格的程序等得出的评估结果才是合法的评估结果，才能经得起时问和政策的考验，才是公正、公平、公开的评估结果。