一房二卖的合同效力该如何认定

【案情】程某夫妇于2006年7月以15.5万元价格购买了一套商住房，2008年5月，程某做生意急需钱，经他人介绍，程某夫妇将该房屋以17万元价格转卖给姜某。双方商定：姜某预交房款12万元，钥匙交给姜某，两个月后，双方办理过户手续，姜某支付余下的5万元房款。5月16日，姜某支付12万元房款，并搬进房屋居住，6月7日，由于房屋价格上涨，程某要求姜某增加房款。姜某认为已签订书面合同，因此要求程某立即办理房屋过户手续，程某明示若不增加房款就不办理房屋过户手续。7月21日，程某将房屋以18万元价格卖给胡某，并办理了房屋过户手续。将12万元房款返还给姜某，并要求姜某在一星期之内搬出房屋、交回钥匙。为此，姜某一纸诉状递到法院，要求依法解除程某与胡某的房屋买卖合同，保护自己的购买权。

【分歧意见】本案的焦点是“一房两卖“，应当认定哪一份买卖合同有效。对此，产生两种不同意见：

第一种意见认为，姜某的要求是合理的，因为在第一个房屋买卖合同中，双方当事人自愿达成协议，并签订了书面合同。该合同是合法有效的。合同签订后，双当各自按照合同约定履行了自己的义务。程某因为房屋价格上涨才要求姜某增加价款，这显然违反了买卖合同的约定。程某与姜某协商不成后，将房屋又卖给胡某，已经违反了第一个房屋买卖合同。而且，第一个房屋买卖合同签订在先，应当认定第二个买卖合同无效。

第二种意见认为，第一个房屋买卖合同无效，因为公民之间买卖私有房屋不仅需要双方的书面合同，而且必须到房屋所在地的房管部门办理所有权转移手续。虽然第一个房屋买卖合同签订在先，而且已经部分履行，但却没有办理过户手续，因此买卖关系不成立，第二个房屋买卖合同符合法律规定，应当认定有效。

【评析】我国《城市房地产管理法》第59条规定：国家实行土地适用权和房屋所有权登记发证制度。第60条第3款规定：房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。国务院《城市私有房屋管理条例》第9条规定：买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在度的房管机关办理手续。第12条规定：买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。转让房屋所有权，应以其拥有房屋所有权为前提，而房屋所有权证是证明当事人拥有房屋所有权的合法凭证。只有到房管机关依法履行房屋所有权登记，才能取得房屋所有权证。程某和姜某虽然签订了房屋书面买卖合同，而且双方各自都已经部分履行合同义务，但是姜某没有办理房屋所有权登记手续，也就不享有房屋所有权。未经所有权变更登记的，房屋的所有权不发生转移。本案中，第一个房屋买卖合同得到部分履行后，房屋所有权仍然归程某夫妇。而程某和胡某办理了房屋过户手续，即符合房屋所有权转让的法定条件，房屋所有权在过户手续之后由胡某合法享有。