吉林省房屋拆迁安置与补偿指引

当前，在我国房屋拆迁安置与补偿实践中，拆迁方一般拥有专业队伍，撑握国家法律、行政法规、地方性相关法规和政策的信息优势，且有的拆迁项目，拆迁方往往与地方相关政府部门结成利益共同体，相互配合进行操作，企图达到最大限度地减少对被拆迁一方经济补偿额度之目的。

反观被拆迁一方则多为自然人，对绝大多数被拆迁人来说：一生也可能只能遇到这一次房屋拆迁，一般不撑握国家及地方相关拆迁的法律、法规知识和相关的政策规定，且我国有关房屋拆迁安置与补偿的计算标准，并不是规定在国家的一部法律、行政法规，或一项政策规定中。而是散见于《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国国土资源法》、《城市房屋拆迁管理条例》、地方省、市政府出台的本区域《房屋拆迁管理办法》、地方省、市政府出台的本区域《棚户区改造拆迁补偿管理办法》等法律、行政法规和地方性法规及地方性政策中。要根据具体情况，准确计算出被拆迁房屋的安置与补偿经济标准，要求一般非法律专业人士能做到这一点是简直就是强人所难!

从以上分析可以看出：在房屋拆迁实践中，拆迁一方较之被拆迁一方，明显处于优势地位!有的拆迁方往往利用对被拆迁方的这种优势，对被拆迁一方采取恐吓、胁迫、欺骗的手段，骗取被拆迁方签订房屋拆迁补偿协议。有的拆迁方甚至在签订拆迁补偿协议时，故意将被拆迁方应得的补偿款，写成别的名目。一但拆迁方达到拆迁目的，反而又对被拆迁方进行起诉，以被拆迁方获取不当得利为由，要求被拆迁方返还部分已领取的补偿款，以求达到最低额度补偿被拆迁方的目的。由于这种条款是拆迁方精心设计的，实际中法院一般会判决支持拆迁方的诉讼请求，使被拆迁方受到第二次伤害。

但针对这种情况，被拆迁一方也并不是一定就束手无策，而是应积极寻求法律专业人士的帮助，而且一定要找房地产专业律师(律师的专业实践中已经非常细化)，以求公平合理的解决拆迁补偿争议。

实践中房屋拆迁安置与补偿，被拆迁方应主要撑握下列各种不同情况的补偿计算方法：

一、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

二、拆迁租赁房屋的，拆迁人应当考虑租赁人的利益不致受损。

三、拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

四、拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

五、拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

六、拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

七、拆迁被拆迁人购买或者建造的享有国家或者单位补贴的房屋，拆迁人按照有关各方的投资比例分别给予补偿

八、被拆迁的住宅房屋属于直管房屋或者单位自管公房的(包括非成套房)，拆迁人应当根据不同情况，对房屋承租人迸行不同的补偿、安置。

九、拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等，依照有关法律、法规的规定办理。

十、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

十一、被拆迁房屋内的电话、有线电视、煤气、互联网等配套设施、设备的迁移费或者初装费。由拆迁人支付给被拆迁人或者房屋承租人。

十二、被拆迁房屋的建筑面积和用途，以房屋所有权证标明为准;未标明的，以房屋所有权权属登记为准;房屋所有权权属登记未明确的，可以向有关的鉴定机构申请鉴定，鉴定费用由拆迁人承担。

十三、拆迁农民住房的，其中土地补偿金归村集体所有，其处理方式可以分配给全体村民，也可以用于村办企业。

十四、在各地的棚户区改造中实行的房屋拆迁，其补偿标准按当地政府的相关规定来补偿。

十五、拆迁人对生活特别困难，又无力自行解决住房的被拆迁人必须妥善安置。具体标准和办法由当地人民政府制定。

十六、房屋拆迁不得因建设项目的不同，对被拆迁人实行不同的补偿

十七、货币补偿金额以当地人民政府公布的房地产市场评估指导价，结合被拆迁房屋的地段、用途、建筑面积、楼层、朝向、装修、环境、配套设施等因素确定。

十八、实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定的被拆迁房屋的价格，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。