城市房屋拆迁必读

【国有土地上房屋征收与补偿基本程序】

随着城市化进程的不断发展，城市无限扩张与土地资源有限供应之间的矛盾日显突出。因此，旧城改造已成为现今城市发展中的重要选择。而旧城改造就必然涉及大量的民居被拆迁。由于在旧城改造、新城开发中利益巨大，加之过去国家有关城市房屋拆迁管理方面的法律法规不够健全和完善，一时间违法占地、强制拆迁，违规建设乱象环生，严重侵害了房屋所有人的合法权利，扰乱了正常的建设市场秩序，同时也滋生了城市建设中的腐败行为，败坏了政府形象。《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布与实行，对我国国有土地上的房屋征收与补偿活动进行了必要的规范。为了帮助广大公民更好地理解这部法规，也为了依法监督地方政府和有关行政机关在国有土地上房屋征收过程中依法行政，现将国有土地上房屋征收与补偿基本程序整理归纳如下：

一、房屋征收的基本原则。

(一)维护社会公共利益原则。

(二)保障被征收人合法权益原则。

(三)公平补偿原则。

(四)决策民主、程序正当、结果公开原则。

二、房屋征收的目的。

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、建设单位向房屋征收部门提出申请。

【提出申请时应提交下列文件】

(一)建设项目符合国民经济和社会发展规划的证明文件(发展改革部门核发);

(二)建设项目符合土地利用总体规划的证明文件(国土资源部门核发);

(三)建设项目符合城乡总体规划和专项规划的证明文件(城乡规划部门核发);

(四)保障性安居工程建设、旧城区改建项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件(住房城乡建设部门、发展改革部门核发);

(五)房屋征收补偿资金到位的证明文件(财政部门或金融储蓄机构出具)。

四、房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县人民政府。

(一)市、县政府组织有关部门就征收补偿方案进行论证并公布，征求公众意见，不少于30日。

(二)市、县级政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。其中，因旧城区改建多数人不同意的，市、县政府应组织听证会，并修改方案。

五、市、县人民政府作出房屋征收决定。

(一)市、县级政府在作出房屋征收决定前，应当按规定进行社会风险评估;房屋征收涉及人数数量较多的，应经政府常委会议讨论决定。

(二)作出房屋征收决定前，征收补偿费用足额到位，专户存储、专款专用。

(三)市、县级政府作出房屋征收决定后，应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

(四)被征收人对市、县级政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提取行政诉讼。

(五)市、县政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

六、拆迁调查。

(一)市、县政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门对征收范围内的未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

(二)房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果向被征收人公布。

(三)房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;房屋征收部门应当将前款事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过1年。

七、征收补偿范围。

【作出房屋征收决定的市、县政府对被征收人给予的补偿包括】

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

八、补偿价值的认定。

(一)对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

(二)房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

(三)房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

(四)房屋征收部门向评估机构出具委托书，并与其签订评估委托合同。

(五)房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示。

(六)分户初步评估结果公示期满后，评估机构向房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

(七)对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

九、补偿方式。

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

(一)货币补偿。由征收部门按双方协商或评估确定价值给予一资性货币补偿。

(二)房屋产权调换。

1、被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

2、因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

3、因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

(三)对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

十、签订补偿协议。

(一)房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

(二)补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

十一、补偿决定。

(一)房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

(二)补偿决定应当公平，内容包括：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

(三)被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

十二、补偿决定的强制执行。

(一)被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

(二)强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

十三、房屋征收过程中应当遵循的原则。

(一)实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

(二)禁止建设单位参与搬迁活动。

(三)严禁房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(四)严禁贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用，违者责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(五)任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

(六)采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

安迪征地拆迁律师团李-刚、史*峰整理