商品房预售合同纠纷 委托出租合同纠纷案例分析

商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷案例分析

上诉人(原审原告)：何*明、梁*国等48户香港业主(详情见附表)。

诉讼代表人：何*明，香港特别行政区居民，住所地香港特别行政区九龙荃湾丽城花园二期三座41/FH室。

诉讼代表人：梁*国，香港特别行政区居民，住所地香港特别行政区九龙黄大仙天马苑E座3314室。

委托代理人：吴三七，安徽省黄山市人民政府法制局干部。

上诉人(原审被告)：**利达房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪康乐路3号。

法定代表人：杨*毅，董事长。

委托代理人：许*明，该公司副总经理。

委托代理人：郑*继，**擎天律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：**发展有限公司，住所地香港特别行政区新界屯门建发街建发工业中心5楼8室。

法定代表人：苏*雄，董事长。

委托代理人：唐*飞，**擎天律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：**旅行社。

法定代表人：苏*雄，董事长。

上诉人何*明、梁*国等48户香港购房业主、上诉人**利达房地产开发有限公司为与被上诉人**发展有限公司、**旅行社商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院(1998)皖民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。何*明、梁*国及委托的代理人吴三七，**公司委托的代理人许*明、郑*继，**公司委托的代理人唐*飞到庭参加诉讼，**旅行社经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明，**利达房地产开发有限公司(以下简称**公司)系黄山花园房地产项目的开发商，办理了黄山花园项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》及《境外出售和土地使用权转让批复》等有关法律手续。1994年1月至9月，**公司分别与何*胡、梁*国等48户香港购房业主(以下简称购房业主)签订了《黄山市黄山花园买卖合同》，约定：甲方(**公司)须于1994年12月31日或之前将验收合格的房屋交付乙方(购房业主)使用，如不能按期交付，每延期一日以乙方已付楼款为本金，按月利率3%计付违约金，延期超过120天，则甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应将乙方已付的一切款项及利息在60天内退给乙方，同时还须向乙方支付违约金;甲方出售的房产需按照批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经黄山市有关建筑工程质量检验部门检验合格后方可交付乙方使用，如有关部门检验为质量不合格时，乙方有权要求修补或提出退房;乙方交清楼价款后，甲方协助乙方向黄山市房屋产权登记部门领取房屋产权证，领取房屋产权证的手续费由乙方负责。1994年1月18日，**公司出具委托书，委托**旅行社和**发展有限公司(以下简称**公司)的法定代表人苏*雄负责黄山花园“宾馆出租”计划。**公司与**旅行社遂于1994年1月至10月分别与购房业主签订了《黄山花园宾馆出租合同》，全权处理购房业主所购黄山花园住宅房的出租事宜。该出租合同第三条约定：发展商(即**公司)委托**公司与**旅行社(合称宾馆管理公司)管理及经营整个黄山花园“宾馆出租”计划，担保各业主每年收取楼价的10厘租金回报及整项“宾馆出租”计划带来纯利的百分之六十的分红;购房业主有权随时终止该合同书，宾馆管理公司须于收到购房业主通知终止合同的15天内将该房屋交还给购房业主。之后，购房业主按约定交清了全部楼价款6，973，158港元。1994年11月前后，根据**公司与购房业主的事前商定，购房业主按楼价的6.5%向**公司交纳了代办房屋所有权证费用453，239港元。同时，为配合房屋的出租，购房业主按**公司寄发的《黄山花园宾馆住宅装修通知》和《黄山花园宾馆住宅装修工程项目及设备价格清单》的规定，向**公司支付了装修费l，021，030港元，委托**公司代为装修所购房屋。按《黄山花园宾馆住宅装修工程项目及设备价格清单》计算，用于购房业主房屋装修的费用为36，178港元，购房业主支付的装修费未使用部分为984，852港元。**公司按期完成了所售楼房的施工，并于1994年6月至该年底前陆续办理了各栋楼房的竣工验收手续，经黄山市建设工程质量监督站(以下简称质监站)检验，该工程合格，同意交付使用。1995年元月中旬前后，**公司为购房业主办理了房屋所有权证，并交各位购房业主签收。1998年10月购房业主以**公司未按期交付验收合格的房屋，且多收办理房屋所有权证费用和装修费用为由，向安徽省高级人民法院提起诉讼，请求法院判令**公司、**公司及**旅行社支付逾期违约金，退还多收取的费用，终止履行《黄山花园宾馆出租合同》。