未经村民大会讨论决定村委会与他人签订的合同无效

基本案情?

某村有一栋已停用多年的村办厂房。２００１年１２月６日，该村村委会主任王某经村党小组长会议决定（未召开村民大会），以村委会的名义与邻村祝某签订房屋买卖合同，将厂房作价２万元卖给祝某。半年后，以黄某为代表的３９０户村民以房屋买卖合同无效诉诸法院。

?争议焦点?

黄某等村民认为，根据村民委员会组织法的有关规定，村委会与第三人祝某买卖房屋的行为未经村民大会讨论决定，违背了村民的共同意愿，属任意处分集体财产行为，买卖合同应属无效。

村委会认为，出卖厂房前已经村党小组长会议决定，买卖合同有效。另外，黄某等村民起诉村委会，其主体资格不符。

第三人祝某认为，其与村委会没有存在恶意串通等情况，依照合同法的规定，房屋买卖合同应属有效，村民不能以合同无效来对抗其善意取得。至于村民认为村委会处分集体所有的财产未经村民大会讨论决定，那是村民与村委会之间的事，不能对抗善意的买主。

?法理解析?

一、村委会与他人签订房屋买卖合同是否必须经村民大会讨论决定

根据村民委员会组织法的有关规定，村民委员会是村民自我管理、教育、服务的基层群众性自治组织，有权依照法律规定管理村民集体所有的土地和其他财产，但对涉及村民利益的重大事项，必须经村民大会讨论决定，方可办理。本案中，该村村委会在未召开村民会议，未征得多数村民的同意的情况下，将集体所有的厂房出售，超越了法律赋予的权利，损害了村民的切身利益。村委会与祝某签订的房屋买卖合同违反了村民委员会组织法的规定，当属无效。

二、村民代表是否可以起诉村委会

根据村民委员会组织法的规定，村民委员会向村民会议负责并报告工作，有五分之一的村民联名可以要求罢免村民委员会成员。此外，该法还规定了村民有向乡（镇）政府及县政府等有关部门反映有关情况的权利，但对村委会损害村民利益，村民是否可以起诉没有明文规定。从法理上讲，村民在其利益受到损害时，其有权请求司法保护。物权法（草案）讨论稿第五十九条明确规定：“……集体经济组织的管理人员作出的决定违反法律、章程等有关规定，侵害集体经济组织成员权益的，该集体经济组织的成员可以通过诉讼等方式维护集体所有权以及成员的权益”。该案中，村委会在未经村民会议讨论决定的情况下，便将厂房出售，违反了法律规定，侵犯了村民的合法权益，村民代表有权向法院起诉村委会。

三、善意取得是否成立

善意取得发端于日耳曼法的“以手护手”原则，即“任意授予他人以占有，除得向相对人请求返还外，对于第三人不得追回，唯得相对人请求损害赔偿”。善意取得制度的建立目的在于保护交易安全，赋予善意第三人享有对抗原财产所有人的所有权。善意取得的成立必须具备以下四个要件：１．受让人在转让时不知道或不应当知道转让人无处分权；２．以合理的价格有偿转让；３．转让的不动产已登记或转让的动产已交付给受让人；４．法律不禁止或者不限制转让。从本案看，作为第三人的祝某，其应当知道，购买村民集体所有的房屋与购买自然人或法人的房屋有所不同，村委会处分房屋必须经村民大会讨论决定这一前提程序，其在签订合同之前也有义务和责任了解这些情况。综上，祝某的善意取得不成立。

罗水平