律师支招 ---购房过程中如何签订订房协议

《商品房认购协议书》是指商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买商品房或拟签订商品房买卖合同的文书。该认购合同签订后，认购人会交付一定的定金，约定在一定期限内与开发商签订购房合同，开发商在约定期限内为认购人保留指定的房屋，不得预订、预售或销售给他人。

一般来说《商品房认购协议书》会包括以下内容：房屋的位置、楼层、房号、面积、价格、付款方式、签订正式购房合同的时间、定金的支付标准、违约责任的承担等内容。但在实践中商品房认购书一般由开发商自行制定，内容详略程度差异较大极易发生纠纷。因为在认购阶段，虽然购房者仅对房屋的大致情况有所了解，但买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进入正式合同的谈判阶段，购房者有可能会发现合同条款的内容与自己最初的设想相差甚远。在这种情况下要求购房者一定要按照商品房认购协议书上的承诺与开发商签署买卖合同，显然是不公平的。如果购房者坚持要按照自己的意愿修改合同条款，在开发商无法接受的情况下，极有可能会使合同无法签署。这样开发商就可以援引商品房认购书中的定金条款，认为是因为购房者的原因而未能在约定的时间内签订商品房买卖合同，从而扣除购房者定金。

解决方案：

1、房子实地要调查。购房者在签订商品房认购协议书前一定要对楼盘的实际情况进行踩盘，到预购楼盘现场多走走看看，不要轻信销售人员的口头介绍和承诺。如果所购房屋是现房，那么需要详细考察房屋的布局、位置、朝向，对小区环境、配套设施有一个直观的印象；如果所购房屋是期房则一定要借助现场沙盘、模型、公示的房源信息表来核对认购书上签订的房号是否是自己选择的物业，可要求开发商附上图纸。有条件的可以到已建成的同期房屋或工地上查看具体物业情况做到心中有数。

2、购房合同要看清。大多数开发商提供的商品房认购协议书都会有如下条款：“双方在签订本认购协议书之前，甲方已向乙方出示了商品房买卖主合同和附件并就主合同和附件的各项条款达成一致意见，已为将来签订主合同和附件做好了各项准备。”购房者可别小看这句约定，它意味着你在还没看到合同前就已经承诺会购买房子，否则将承担违约责任损失掉交纳的定金。那么购房者如何规避这一风险呢？其实很简单，根据行业规定，开发商在售房时必须将商品房买卖合同和附件在售楼部显眼位置进行公示，购房者只需在签订认购协议前仔细阅读上述文件，特别要注意一是附件中的房屋平面图及其位置示意图的标注，二是房子的具体信息包括性质、建筑面积、公摊面积、价格。三是交房时间（避免销售人员说辞跟实际不一致的情况），四是交房标准（特别是开发商宣传的卖点和对购房者有承诺的地方）和双方违约责任。及时地与开发商对合同中的重要条款进行沟通，明确其含义和将要导致的后果，做到不解决问题前绝不在认购协议书上签字，树立一种“此处不留爷自有留爷处”的购买心态。

3、优惠诱饵要谨慎。很多开发商为了使购房者能迅速的签订认购书往往抛出提前预定后可享受“xx个点子”优惠或者是赠送“xx面积”的促销措施，故为了防止口说无凭，购房者应要求将这些内容明确写入认购书，并约定一旦这些优惠条件不能实现的后果。

4、按揭贷款要确定。对于大多数工薪阶层的购房者来说按揭贷款是一种比较实际的购房方式，但由于现阶段国家正在对房地产市场进行调控，出台了很多限购措施，同时每个购房者的个人信用状况也是千差万别，政策变动和个人原因都会导致银行无法正常放贷；如果出现这样的情况购房合同就不能成立，购房者已交的定金又面临着开发商不予退还的风险，所以在签订认购协议前按揭买房的购房者若对自己的征信状况不明确应该要求开发商配合安排先到银行确定自己的贷款资格，确定首付成数、贷款利率在得到银行确定的答复下再签订认购协议。若银行查询需要一定周期购房者和开发商又迫切希望当场达成协议，则可跟开发商约定如果事后银行回复购房者不满足按揭条件则退还定金。

以上谈到的内容只是购房过程中的一些基本原则，购房者应根据自身的具体情况灵活运用，遇到纠纷时注意保护好相关证据以维护自己的合法权益。

四川君合律师事务所祝飞律师

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