租客擅自改变房屋的使用功能,房东可以单方解除合同不支付违约金吗

相关法律依据

根据《合同法》第二百二十三条【租赁物的改善】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

由此可知，房东可以解除合同，并且不需要支付违约金。

案例分析

租客租下房子后认为风水不好，进行了一番敲敲改改，还在阳台上筑起了一道“风水墙”，并将房屋一分为二后转租他人。房东发现房子被折腾得面目全非后，怒将租客告上法庭。10月19日，xx法院开庭审理了这起房屋租赁合同纠纷案。

2014年，xx人张某在物色出租房源时，看中李某夫妇位于古城街道的一套装修好的商品房，主要原因是离儿子的学校很近。当年7月，双方签订协议，约定租期5年，租金共9万元，一次性付清。

张某入住后，从旁人处听闻该房屋曾死过人，认为“很不吉利”。

张某不想再住，可五年的租金已付。她找到房东，提出退还剩余的租金，但对方不同意。张某左思右想之下，决定改造房屋转租。

李某诉称，张某没有经过他们同意，就将装修好的三室一厅改成了两套一室一厅，拆毁了原有的壁橱，撬掉了木地板，将完好的门窗、滑轮房门全部拆下，更过分的是在阳台筑起所谓的“风水墙”。之后，又擅自转租给两户人家。

张某则辩称，合同只是约定对承重部分不得任意改造，此次装修只是小改动，花费3万余元。装修期间，房东多次来到现场查看。房东曾同意转租，当时知道转租并未提出异议，如今已超过6个月的异议期。

张某说，房东挑起本次纠纷的根本原因，是知道她转租赚了不少差价。

最终，本案经调解，双方自愿解除合同;房东返还张某剩下的四年房租7.2万元;房屋装修及增设的物品(包括热水器、油烟机等)归房东所有，房东支付补偿款1.5万元。

承办法官表示，租房纠纷中，擅自改动租赁房屋建筑导致矛盾的案件屡见不鲜，根据相关法律规定，承租人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，或者擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以要求解除合同并赔偿损失。