外资股权并购房地产企业须重点考虑的因素归纳与解读

一、外商投资产业政策

《指导外商投资方向规定》具体体现了中国政府对于外商投资的产业政策，将外商投资项目分为鼓励、允许、限制和禁止四类。鼓励类、限制类和禁止类的外商投资项目，列入《外商投资产业指导目录》。不属于鼓励类、限制类和禁止类的外商投资项目，为允许类外商投资项目。允许类外商投资项目不列入《外商投资产业指导目录》。目前，我国房地产业还存在一定的限制政策。

《外商投资产业指导目录》对外商投资项目规定了“限于合资、合作”、“中方控股”或者“中方相对控股”等若干情况。限于合资、合作，是指仅允许中外合资经营、中外合作经营;中方控股，是指中方投资者在外商投资项目中的投资比例之和为51%及以上;中方相对控股，是指中方投资者在外商投资项目中的投资比例之和大于任何一方外国投资者的投资比例。

由于外资并购的结果将导致设立或者变更为外商投资企业，因此《关于外国投资者并购境内企业的规定》要求并购活动应当与新设外商投资企业一样符合我国利用外资产业政策的要求。对此，进行股权并购时要特别注意，不仅要看目标公司的产业性质，还要看目标公司对外投资公司的产业性质，并结合控股比例的要求进行并购操作。

具体到外资进入北-辰来说，需要了解清楚目前我国对于外资进入房地产行业的具体产业政策要求。

依据《指导外商投资方向规定》、《外商投资产业指导目录》(2007年修订)以及《关于外国投资者并购境内企业的规定》规定，普通住宅开发属于允许类外商投资项目;成片土地开发以及高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营属于限制类外商投资项目;高尔夫球场的建设、经营为禁止类外商投资项目。

二、外资进入方式

依据本所律师所了解到的该国外基金与贵-司已初步达成的投资条件，以及我国现行外商投资法律、法规，该国外基金对三角洲项目的投资大致可通过如下途径实现：

1、股权收购途径

由该国外基金在香港设立的子公司作为投资主体直接收购**北-辰实业股份有限公司持有贵-司的49%股权，进而将贵-司变更为外商投资企业，由变更设立的外商投资企业继续开发三角洲项目。

2、认购增资途径

由贵-司向由该国外基金在香港设立的子公司实施定向增资扩股，进而将贵-司变更为外商投资企业，由变更设立的外商投资企业继续开发三角洲项目。

上述两种不同投资途径主要会对贵-司注册资本产生不同的影响：股权并购的对价支付对象为**北-辰实业股份有限公司，该对价并不能增加贵-司注册资本;而认购增资的对价为新股东对贵-司的出资，该对价构成贵-司的注册资本，可增加贵-司的注册资本，进而增加贵-司项目开发的自有资金，在一定程度上可以缓解项目开发的融资需求压力。