八点要素告诉你郊区商品房能不能购买

北京市场上，商住房供给大于普通住宅，深圳12月份商住房供给也占比达80%。即便如此，买这种郊区商住仍然要十分小心。

1、郊区商住房必须重“商”轻“住”

对于郊区的商住房项目来说，商业真正发展起来要相当长的时间。比如北京地铁房山线稻田站的金域堤香项目，该项目有一部分商住产品，但是这项目除了一个地铁站(距离500米)，附近真的就如“稻田”一般。未来如果自己不住，也只有出租一条路。商住房没有“商”只有“住”，其价值大打折扣。

2、郊区商住房的装修成本不可忽视

对于一上一下格局的郊区商住房而言，其装修成本是不可忽视的，一个产权面积40平米，实得80平米郊区商住房装修成本比80平米的平层要高出很多。郊区户型一般要设计两个卫生间和一个楼梯，再加上夹层成本，仅这些至少需要几万块的装修预算。如果你的开发商帮你设计了精装修，成本可能又上去了。

3、大部分郊区格局一般

一层几十户的郊区商住，不要奢谈格局了，能够给你一扇窗户就不错了，南北通透是不敢想了，室内通风可能需要窗口和入户门同时开启才行，当然有些开发商相对良心，配备了整体新风系统，但这些也不是白给你用的。

4、难以实现“买一层送一层”

郊区商住房如果要实现“买一层送一层”，每一次就比较压抑。事实上我们从开发商的样板间(如下图)也能看出来，市场上真正“买一层送一层”的郊区商住非常少，上层空间差不多只有下层空间的1/2。这主要是为了在底层客厅区域留出挑高，以增加整体空间张力。

5、郊区商住房只能赚点租金

二手房市场上，同地段商住房和住宅的价格差异非常大，越靠近中心城区，差距越大。

北京的石景山的CRD银座(商住)单价在4.5万左右，而附近的远洋山水则高达7万左右;而地段更优越的西直门区域，金贸中心(商住)单价在5.5万左右，附近的铁路巷单价早已奔10万了。

前段时间有则报道，《190万元商住房税费85万元》，原价45万现价190万，房价涨了4倍多，但由于不享受“满五唯一”等优惠，出售时要缴纳7万多增值税，43万多土地增值税，29万的个税，5.7万的契税……

也许你会想着转嫁给购房者，但这笔钱对方愿意出么?买商住房出手相对困难，核心区赚租金倒是比较好，但五六环外的商住房就得打折扣了。

6、居住成本

这些大家应该都知道，不详细说了，不通燃气、水电物业费都比较贵。

7、产权问题

前几天有关70年产权到期自动续期的消息让房地产着实躁动了一番，但商住房的土地是商业性质的，免费续期的可能性不大。

总之，郊区商住房核心是“商”，其次才是“住”。如果不具备“商”的潜力，还是不要碰的好。