房地产拆迁费用非货币性补偿方式如何处理

一、核算透析

由于拆迁补偿协议上一般只反映拆迁及补偿的面积，而不反映其价值量，房地产开发企业在会计处理时，大多将“实物补偿方式”误解为“非货币性资产交换”，按照《企业会计准则——非货币性资产交换》的规定进行账务处理，只将收到补差部分确认收入，而对补偿给被拆迁人的房产既不确认收入，也不确认成本。这种处理方式表面看似合理，其实是错误地使用了会计政策，虽然少交了置换部份的营业税金及附加，但是也为企业在进行土地增值税汇算清缴时带来了很多不必要的麻烦，总觉得有很多解释不通的地方，如果税务机关强制要求补缴该部分税金的话，企业也只有吃哑巴亏如实上缴，同时也不能将该部分成本进行土地增值税的抵扣，给企业带来了巨大的经营和税务风险。

从会计的角度，根据实质重于形式原则，就其交易的实质，这其实就是以新换旧，即房地产开发企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产的一项交易。这项经济业务分别由“购买”和“销售”两部分组成，即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房，再将新房以相同的价格出售给被拆迁人。但在实际操作过程中，将会出现无法确定其计量价格，使得不具备可操作性而成为一个无法解决的问题。从税法的角度，非货币性补偿形式下，返还给被拆迁人的房产应按“成本价”确认“计税收入”，缴纳营业税金及附加。从这一点看，要取得这个计量价格必须等到项目完工清算后才能得出，从时间上看，这是不现实的问题，但我们可以在实际业务发生时，根据本公司上一年完工实际已销售房产的平均成本作依据先进行账务处理，等该项目完工清算时再根据实际成本进行相应地调整，这样这个问题就可以迎刃而解了。

二、计量价格的确定

由于项目完工时实际发生的成本里面包括拆迁时暂估入账的部分成本，这样构成项目的成本(暂估入账部分成本)成为一个循环，导致不能得出真实的计量价格，但可以采用以下几种方式来确定完工时较为接近真实成本的计量价格。

(一)不考虑非货币性补偿部分的成本法

如果发生非货币性拆迁补偿部分涉及金额不多，可以根据会计上的重要性原则，不确认此部分的金额，以项目实际发生的成本剔出暂估入账的成本后的成本计算得出计量价格。

单位计量价格=(项目实际成本-暂估入账成本)÷可售面积

计量价格=单位计量价格×补偿面积

(二)修正成本法

以上一项目平均成本为基础，用上一项目到本项目完工期间的平均经济增长率来进行修正。

单位计量价格=(上一项目的平均成本+上一项目的平均成本×上一项目至本项目完工时的平均经济增长率)÷可售面积

计量价格=单位计量价格×补偿面积

(三)核定成本法

以主管税务机关或物价部门核定的“成本价”为准。

(四)成本还原法

本方法是利用数学原理及工具建立模型求解得出，所以也称数模求解法。下面通过一个数学命题来介绍该方法的原理及模型：

假设：某房产开发公司开发A项目的全部成本为2000万元，开发的建筑面积为18000平方，其中：可用于对外销售部分面积为15000平方，用于拆迁补偿部分面积为3000平方，由于拆迁补偿部分对价成本我们不知道，设定为M，那么整个项目的开发成本为2000+M;则有下列等式成立：

公式解析：

1.[(2000+M)÷18000]为A项目的单位成本

2.[(2000+M)÷18000]×3000为用于拆迁补偿部分的成本

3.M即是我们用于拆迁补偿部份的成本

我们可以用图1来表示他们之间的关系：