房屋价值评估报告是否合法要怎样判定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

因此，在解决房屋征收纠纷中对评估报告合法性的争议时，应当从以下三方面审查评估报告的合法性。

(1)程序是否合法

主要审查评估程序是否符合法定要求，估价报告记载的估价提起人是否适格，估价机关的确定是否合法，估价机构和工作人员是否具备估价资格，估价人与一方当事人是否有利害关系，估价过程操作是否规范等。

(2)形式是否合法

估价报告形式是否符合法定要求，估价结论是否有合理的分析过程等。

(3)内容是否合法

内容审查虽然不是审查的重点，但是，如果认为评估结果可能不实，可以提出异议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

【典型案例】

2008年3月，A省某市某公司获得拆迁人资格后，委托某房地产评估咨询有限公司对被拆迁人宋某的房屋进行估价。由于双方未达成拆迁补偿安置协议，2008年12月，拆迁人申请县建设局进行拆迁裁决。在裁决过程中，宋某要求对被拆迁房屋实行产权调换，同时认为对被拆迁房屋估价过低，应重新估价。县建设局委托原房地产评估咨询公司，对产权调换房屋按照评估时的市场价格进行了评估。在此基础上，计算出被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，采取结清产权调换差价的方式，作出以产权调换作为补偿安置方式的拆迁裁决。2009年1月，被拆迁人宋某对拆迁裁决不服，向市建设局申请行政复议，请求撤销县建设局作出的拆迁裁决。复议机关经审查认为，县建设局作出的拆迁裁决所依据的估价报告违法，故撤销了拆迁裁决。

【专家评析】

本案中市建设局撤销县建设局的拆迁裁决，主要是因为拆迁裁决依据的估价报告存在以下严重错误。

(1)在房地产价格评估机构的选择上，没有遵守有关规定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条第1款规定：“房地产价格评估机构由被征收入协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第4条第1款进一步明确：“房地产价格评估机构由被征收入在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收入按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

本案中，房地产市场价评估机构，未经被拆迁人选定仅由拆迁人选定，侵犯了被拆迁入对评估机构的选择权。按照现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》及评估办法的规定是违法的。

(2)没有公开评估结果。

《国有土地上房屋征收评估办法》第16条规定：“房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收入公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。”这一规定是明确了对评估结果公开性的要求。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收入对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。反映了对被征收入陈述、申辩权的保护。

本案未公布评估结果，侵犯了被拆迁入对评估结果的陈述、申辩权和复评权。

(3)被征收房屋估价的时间与所调换房屋的估价时间不一致。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。明确规定了对被征收房屋的估价应当以房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格为标准。需要说明的一点是，为保证被征收房屋评估结果和产权调换房屋价格的公平，产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。《国有土地上房屋征收评估办法》第29条规定：“除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。”被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，产权调换房屋价值评估时点也应当是房屋征收决定公告之日。本案被拆迁房屋的市场价格，估价时间在房屋拆迁许可证颁发的2008年3月，而所调换房屋的市场价格，估价时间在拆迁裁决时的2008年12月，由于房地产价格浮动性很大，由此可能使被征收房屋和调换房屋在同一时点上的市场价值与二者的最终评估价值不一致，甚至出现较大的差异。

综上所述，复议机关作出的撤销裁决是正确的。