西安杨建强律师以案说法：在约定翻建房屋的楼顶加建房屋的所有权归属

【案号】(2006)安民初字第1094号二审：(2008)泉民终字第440号

【案情】

原告(反诉被告、被上诉人)：叶某凤。

被告(反诉原告、上诉人)：吴某功。

1992年11月17日，叶某凤之夫吴某中与吴某功签订一份业产继承协议书，约定吴某中与吴某功共同继承位于安溪县凤城镇中山路191号店铺楼一间，由吴某功负责拆除并安排承建至五层楼及办理有关继承权手续。建成后，一楼店铺各得半间，二楼及五楼归吴某功所有，三楼由吴某中自资兴建，归吴某中专权使用。一楼店铺分得的一半及四楼，吴某中应按实际建筑造价与被告结算，款项付清后归吴某中所有，否则由吴某功代管使用，从签字之日起20年期满，一楼店铺半间及四楼应无偿归吴某中所有。

1994年2月，吴某功申请翻建至七层，经获批后进行了翻建，1995年竣工(共建成七层)。其中，吴某中出资人民币4万元建造该楼第三层。1999年，吴某功申请办理产权登记。2002年3月3日，吴某中在香港病故。2003年11月18日，安溪县规划建设局为吴某功颁发了安房证凤城字第00016478号房屋所有权证，确认坐落于安溪县凤城镇中山路191号的一、二、四、五、六、七层房屋为吴某功所有。2006年，安溪县规划建设局注销吴某功的安房证凤城字第00016478号房屋所有权证，并重新颁发给吴某功安房证凤城字第00025449号房屋所有权证。新证载明吴某功所有的房屋坐落于安溪县凤城镇中山路191号的一、二、五、六、七层。2007年4月13日，泉州市中级法院以(2007)泉行终字第43号行政判决书判决撤销安房凤城字第00025449号房屋所有权证，使该楼的房屋产权处于待定状态。

2006年，原告叶某凤诉请法院判令：依据双方订立的业产继承协议书，确认位于安溪县凤城镇中山街191号一楼店铺半间及其第四层房屋属叶某凤所有;该楼房的通道属双方共有;叶某凤对该幢楼加建的六、七两层楼房拥有一半产权。

反诉原告吴某功反诉请求：1.判决安溪县凤城镇中山街191号一、四、六、七层楼房属于吴某功所有。2.如果判决部分房屋产权属于反诉被告叶某凤所有，叶某凤应向吴某功支付款项20万元。

【审判】

福建省安溪县人民法院经审理认为：叶某凤之夫吴某中生前与吴某功等人签订的分割继承遗产的业产继承协议书，是在平等自愿的基础上签订的，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应按协议履行。根据该协议的约定，由吴某功负责翻建至五层楼，建成后一楼店铺各得半间，二楼、五楼归吴某功所有;三楼由吴某中自资兴建，归吴某中专权使用;一楼店铺分得的一半及四楼，吴某中应按实际建筑造价与吴某功结算，款项付清后归吴某中所有，否则由吴某功代管使用，从签字之日起20年期满，一楼店铺半间及四楼应无偿归吴某中所有。因此，经审批后建成的楼房，一楼店铺属吴某中及吴某功共有，各得半间(对此吴某功没有异议);二楼、五楼归吴某功所有，三楼、四楼归吴某中所有。

吴某功称叶某凤夫妇至今未支付相应结算款且吴某功代管使用未满20年，吴某中不应拥有四楼的所有权。因双方至今对该建筑款未进行结算，业产继承协议书又未约定如未付清建筑款，四楼的产权就归吴某功所有。吴某功未能代管期满20年，系旧城改造所致，吴某中并未有过错。因此，吴某功的辩称理由不能成立，本院不予支持。

吴某中与吴某功共同继承位于安溪县凤城镇中山路191号一楼店铺的同时，即依法共同拥有该楼的建设用地使用权和楼顶的空间利用权，任何一方未经对方同意及办理相关审批手续，不得擅自加盖楼层，占用该楼的土地使用权和楼顶的空间利用权。吴某功在翻建该楼时，未按约定翻建为五层楼，而是一次性翻建为七层楼，加建了两层。虽然办理了审批手续，但因未能提供证据证实已事前征得吴某中同意，且继承协议书也未对多建的六、七层房屋应如何分割作出事先约定。根据我国现行立法所贯彻的土地使用权与房屋等不动产所有权权利主体一致的原则，根据物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，因吴某功未能提供证据证明加建的两层房屋已事前征得吴某中同意，故应认定吴某功出资建成的六、七层楼的权属归吴某功与吴某中共有。

结合本案的实际情况，本院确定第六层楼归吴某功所有，第七层楼归吴某中所有。但吴某中应向吴某功支付一层店铺的一半、第四层、第七层楼相应的建筑款。因讼争楼房已被拆除，标的物已不存在，已无法通过司法鉴定来确定当时的造价。结合拆迁评估价格(住宅单价800元)及双方的主张，运用逻辑推理和日常生活经验，确定当时的建筑造价为：店铺每平方米600元，房屋每平方米500元。据此，一层店铺一半的造价为18.74平方米×600元=11244元，第四层、第七层楼的造价为46.23平方米×500元×2=46230元，计人民币57474元。

讼争楼房的公用通道，作为通往该楼第二层至第七层的必经之路，为双方共同使用，双方共同拥有使用权。

吴某中生前因继承而所有的位于安溪县凤城镇中山路191号的一层店铺的一半及第三、第四、第七层房屋，系吴某中的个人财产。吴某中病故后，其妻叶某凤及子女吴碧鹭、吴永庆、吴小兰作为其第一顺序继承人，依法享有继承权，但鉴于吴碧鹭、吴永庆、吴小兰已共同声明放弃该遗产，故该遗产应由叶某凤继承，归叶某凤所有。同时，根据继承法的规定，叶某凤应偿付吴某功已先行支付的建筑款人民币57474元。因本案属于物权确权纠纷，且讼争楼房的产权证书安房凤城字第00025449号房屋所有权证，已被泉州市中级人民法院于2007年4月13日判决撤销，使该楼房的产权处于待定状态，且吴某功也反诉主张权利，故吴某功称叶某凤的本诉主张已超过诉讼时效，因缺乏依据，本院不予以采纳。

综上，依照民法通则第七十一条，第七十二条，第七十六条，第七十八第一款、第二款，第八十四条，第一百零六条第一款，第一百一十七条第一款，婚姻法第十八条第一款第(三)项，继承法第二条、第三条、第五条、第十条、第二十五条第一款、第三十三条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、第56条、第64条之规定，判决如下：一、位于安溪县凤城镇原中山路191号楼房中的一层店铺的一半(面积18.74平方米)及第三、第四、第七层房屋(每层面积46.23平方米)归原告(反诉被告)叶某凤所有;该楼一层店铺的另一半及二、五、六层房屋归被告(反诉原告)吴某功所有。二、楼房通道(面积6.1平方米)，叶某凤和吴某功共同拥有使用权。三、原告(反诉被告)叶某凤应于本判决生效之日起15日内支付给被告(反诉原告)吴某功建筑款人民币57474元。

宣判后，吴某功不服一审判决，向泉州市中级法院提起上诉。二审裁定驳回上诉，维持原判。

【评析】

本案争议的主要焦点为在原约定翻建为五层房屋的基础上，吴某功个人出资加建的两层房屋的所有权归属问题。本案的实质是一起建筑物区分所有权纠纷案件，它涉及到建筑物楼顶空间共有权和共同建设用地使用权人之一在该共同占有的建设用地上建造的建筑物的归属问题。要对本案作出正确评释，需从建筑物区分所有权的基本理论谈起。

一、建筑物区分所有权的基本理论。

建筑物区分所有权，又称公寓所有权、楼层所有权、分层所有权、住宅所有权等等。它由三种权利所构成：区分所有权人对专有部分的单独所有权，对共用部分的共有所有权，以及对区分所有建筑物加以管理的成员权。此三者权利相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的一个整体。这三种权利中，专有部分的单独所有权具有主导性，其他两项权利是从属于该权利存在的。

所谓专有部分，指区分所有权人取得的供自己居住的特定的单元或楼层。各国区分所有权法一般规定，专有部分的成立应具备两项要件：一是构造上的独立性，二是使用上的独立性，包括可以单独使用和具有独立的经济效用。区分所有权人对专有部分所享有的权利，与一般所有权人对所有物享有的权利相同，具有自由性、永久性、排他性。也就是说，区分所有权人在法律限制的范围内，可以自由使用、收益、处分自己的专有部分，对于他人的干涉，可以行使物上请求权加以排除。区分所有权人可以直接占有、使用专有部分，以实现其居住、营业等目的，也可以转让专有部分或把它出租，或以专有部分设定抵押权来获取融资等等。

所谓共有部分，指供全体区分所有权人或部分区分所有权人共同使用的专有部分以外的部分。区分所有权人相互之间因共有部分而成立共有关系。只要存在专有部分，相应地也就存在共有部分。关于共有部分的范围，物权法第七十条规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，即共有部分的界定采取排除的模式，以专有部分内容的确定为参照，排除专有部分之外的其他部分为共有部分。具体包括：(1)建筑物的基本构造，如地基、支柱、楼顶;(2)建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、走廊;(3)仅为部分区分所有权人所共有的共有部分，如各层楼之间的楼板等。

二、吴某功在约定翻建五层房屋的基础上加建了两层房屋，侵犯了吴某中的建设用地共同使用权和楼顶空间共有权。

本案中，根据吴某中与吴某功等签订的业产继承协议书，双方共同继承位于安溪县凤城镇中山路191号一间店铺楼，即共同享有了该店铺楼占用范围内的土地使用权。双方对第一至第五层如何建筑及分割达成了协议，进行了明确约定，因此，双方对一至五层的房屋根据约定各自取得了专有所有权。同时，根据物权法第七十条的规定，双方对该楼房的楼顶空间享有共有权，该空间应为双方共同占有、使用，任何一方不得独自占有、使用。吴某功在未经吴某中事前同意的情况下，以吴某中居住香港没有居住必要为由，在办理审批手续后，在翻建五层房屋的楼顶加建了两层房屋，并以自己的名义办理了所有权登记，事后又未能得到吴某中的认可，吴某功的行为侵犯了吴某中的建设用地共同使用权和楼顶空间的共有权。

三、吴某功加建的两层房屋，其所有权属于建设用地共同使用权人共同所有。

在我国现行法律模式下，土地的所有权依法只能由国家或农民集体所有，单位或个人只能依法拥有使用土地的权利，而不能够享有土地所有权。建设用地使用权是建设用地使用权人通过有偿出让，或无偿划拨等方式，取得在国有土地上建设建筑物、构筑物及其附属设施的权利，其权利主体、土地用途等权利义务内容在设立时均是特定的。本案中，吴某功对与吴某中共同继承的房产进行了翻建，吴某功、吴某中作为建设用地共同使用权人，在完成房屋建设后，有权凭借建设用地使用权证书，根据约定申请办理房屋等不动产所有权权属登记，取得房屋等不动产所有权。即法律推定建设用地使用权人享有该土地范围内建造的房屋等不动产所有权。物权法第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，由此，吴某功在未能提供相反证据证明的情况下，在与吴某中共同享有的建设用地上加建的两层房屋应推定为双方共同所有。

虽然双方讼争的房屋因旧城改造已被依法拆除，客观上不再存在吴某功侵犯吴某中的建设用地共同使用权和楼顶空间的共有权问题，但因涉及到房屋拆迁后的住房安置、补偿等问题，且讼争房屋的权属证书已被生效的行政判决撤销，使其产权处于待定状态，因此，应对吴某功原加建的两层房屋进行重新确权。本案一、二审法院根据物权法的相关规定，判决其为双方共同所有，并结合本案的实际情况对其进行分割是合法、合情、合理的。物权法的颁布实施，对本案的处理提供了有力的法律支撑。

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