民事审判前沿观点之：农民自建住房是否适用《建筑法》问题

案例：某建筑公司与农民王某于1998年签订一份工程施工合同，约定由建筑公司为王某修建砖木结构二层住宅楼一座;建筑公司按图施工，建筑面积估计125平方米;完工后，按有关标准实际丈量计算，单位造价380元/平方米。建筑公司按期完工并确定了工程总造价。施工期间，王某支付了部分工程款，完工后实际占有、使用该建筑，但未再付款。建筑公司诉至法院，请求王某支付剩余工程款。

提出的问题：《建筑法》第83条规定农民自建低层住宅的建筑活动不适用本法。如果农民修建二层及二层以上住宅承包给他人修建，是否属于自建?高低层的区分标准是什么?农民将住宅承包给建筑施工企业建设，其签订的合同性质如何认定?是否适用《建筑法》?

审判实践中的不同观点：第一种观点：农民修建住宅，只要不超过四层，就不算高层建筑，无论是承包给他人修建还是自建，均属于《建筑法》规定的农民自建低层住宅，不适用《建筑法》的规定。第二种观点：农民修建二层以上住宅，有一定的技术要求和图纸设计，为了确保安全和质量，由具有一定资质和能力的建筑方修建，应当适用《建筑法》的规定，不应认定为自建低层建筑。关于合同性质，一种意见认为，该类合同为承揽合同;另一种意见认为，该类合同属于建设工程合同。

最高人民法院民一庭倾向性意见：《建筑法》第83条规定的农民自建是从建设主体即权利主体而言的，不论是农民自己施工，还是将工程承包给个体工匠或建筑企业建设，都属于农民自建。农民将工程承包给个体工匠施工，其建设行为受《村庄和集镇规划建设管理条例》调整，而农民将自建住宅承包给建筑施工企业施工，建筑施工企业的建筑活动应当受到《建筑法》调整。农民与个体工匠或建筑施工企业订立的建筑施工合同都是建筑施工合同。(本文来源：最高法民一庭《中国民事审判前沿》)