房产五证二书指的是什么

五证：《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建筑工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《房产预售许可证》

两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

常常可以听到售楼部的人说某一时间五证一起下来，其实这五证并非是一起下来的，而是需要一系列复杂繁琐的手续一个继一个的审批下来。首先，让我们先解析一下房地产五证。《建设用地规划许可证》-----这是五证中的“第一证”，如果没有这一证，是无法办理《国有土地使用权证》的。

开发商将《建设用地规划许可证》等手续报批至国土部。国土部核实审批通过后，开发商与国土局签订《国有土地出让合同》——这可是至关重要，如果开发商没有全额交款，国土部是不予审批的。《国有土地出让合同》签订后，开发公司开始办理《国有土地使用权》——五证中的“第二证”。到这里，您有点看明白了吗?看到这里，前两个证件办好，开发商将设计方案提交规委会讨论通过。

而后开发商办理《建筑工程规划许可证》，这已是五证中的“第三证”，在这其间开发商要进行一系列繁琐的细化工作。然后便是开发商招标。办理完第三证后，凭审图报告、人防审批手续、缴纳的城市配套设施费、农民工工资保证金、文明施工费即可办理五证中的“第四证”，即《建筑工程施工许可证》。严格来说，办理下此证后，方可动工。施工过程中，质监站全程跟踪进行质量检查验收。现在五证已到尾声，让我们一起来看看“第五证”，四证齐全后，工程投资达到总体投放30%以后，开发商可向往建局申请《房屋预售许可证》，等申办预售许可后，方可进行预售。

还需要大家了解的是五证的复印件只能作为一种参考。特别是其中的《国有土地使用证》和《房屋预售许可证》最为重要，两者表明所购房屋属合法交易范畴，购房者要务必看清购买楼层是否在预售范围内。这下这五证是怎么办理的，大家都看透了吧。

五证说完，接下来让我们了解一下两书，相信相当一部分人不知道或者并不了解这两书，两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，像购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保护文件。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

开发商应当按《住宅质量保证书》的约定。承担保修责任。商品商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅(每套)转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。

五证两书已经讲完，您一定对购房保障有了一定的了解。购房需谨慎，五证需齐全，两书是保障，共筑好家园。