违法建筑的合同效力

关于违法建筑的合同效力

【案情】

某公司(甲方)与被告罗某(乙方)签订《门面出租合同》，约定甲方将位于公司大门左侧，编号为10号，建筑面积为66平方米的门面3间出租给被告罗某，租金为每年80000元，押金10000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告罗某，被告罗某给付某公司租金80000元,同时交付了押金10000元。同时查明，原告所出租的门面房属其修建，未取得建设工程规划许可证及合法的建设手续，也未进行房屋权属登记。现原告请求人民法院判决被告罗某退还租赁门面。因所出租门面未办理相关建设手续，合同无效，要求被告按无效合同返还租赁门面。

审理中被告辩称，依照租赁合同约定，合同期满后被告有优先租赁的权利。被告曾要求继续租赁，但原告坚持要求腾房，并拒收租金，侵害了被告的优先承租权。另原告要求赔偿损失，因除租金外，并没有其他损失发生，不应赔偿。

【审判】

通过对案件的审理，本案双方的争议焦点是一、租赁房屋的标的物是否为违法建筑，二违法建筑房屋租赁合同是否有效。

一审法院经审理认为，在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设单位应当申请办理建设工程规划许可证。本案原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，违反了《城乡规划法》的规定，属于违法建筑，原告与被告罗某签订的《房屋租赁合同》无效。原告经庭审释明后，认为《门面出租合同》无效,请求被告返还租赁房屋。由于原、被告之间的租赁合同无效，按《合同法》规定，因合同无效取得的财产，应当返还。因此，原告请求被告返还租用的门面符合法律规定，应予支持。由于被告已另案向本院起诉因租赁合同无效给其造成损失的诉讼，故本案中对被告的损失不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，判决：一、原告某公司与被告罗某于某年某月某日签订的门面出租合同无效。二、被告罗某在本判决生效后三十日内腾退所租赁的位于某地某处的门面给原告某公司。

本判决书送达后，被告在法定期限内提起上诉。中级人民法院二审后认为事实清楚，适用法律正确。维持了本判决，现此判决已经生效。

【律师评析】

违法建筑，一般来说，是指违反城乡规划规定的建筑物、构筑物，也包括违反临时建筑管理规定的临时建筑。

违法建筑经常涉足的合同有三：租赁合同、买卖合同、抵押合同;违法建筑合同多数于“无效”，但也不能一刀切，三类合同无效的直接原因并不一致，细腻出见专业。

一、以违法建筑设定抵押的合同无效

依据：《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。

《物权法》第184条第4项规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设定抵押。

因此，对于违法建筑的设定抵押来说，不能取得登记从而不能产生物权变动的效力自然并无异议。但是，抵押合同本身是否有效?对此，笔者认为，抵押合同应无效。对于，最高人民法院《担保法解释》第48条规定“以法定程序确认违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效”，应指的是合同无效，而非抵押权不成立的意思。

需要注意的是，债权合同往往是当事人之间发生效力，其很少影响第三人的利益。因此，如果抵押合同当事人请求人民法院确认抵押合同效力的，并且在一审法院辩论终结前违法建筑补正为合法建筑的，则认定抵押合同有效。

但是，在此情形下，抵押权由于未登记，因此并未发生物权效力，该抵押物只能作为抵押人的普通财产来承担普通债务的清偿责任。

二、以违法建筑作为标的物的买卖合同无效

依据：违法建筑作为不被承认权利的事实不动产，其转让不受法律保护，而以此为标的买卖合同应确认无效。无效后的处理原则依据《合同法》第58条确定的原则来处理，“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的衣服应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

需要注意的是，若在审理中一审法庭辩论终结前“违法建筑”取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，则其补正为合法建筑，买卖合同应认定有效。

三、以违法建筑作为标的物的租赁合同无效

最高人民法院《房屋租赁合同解释》第2条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。