房产纠纷四成是由逾期办理房产证引起

西安仲裁委员会副主任、秘书长潘*星介绍，去年，受理各类仲裁案件885件，其中商品房买卖合同纠纷479起。比前一年度增加了一倍。2007年西安仲裁委受理的逾期办理房产证的案件占受理房地产案件总数的40%，其中九成以上属开发商的原因造成。结合去年受理案件情况看，逾期办理房产证原因主要集中在开发商没有取得土地使用权、没有取得建设用地规划许可证、没有办理施工许可等几方面。

2007年有关商品房买卖合同的仲裁案件中，延期交房引发的纠纷占三成左右。潘*星认为，延期交房原因之一是开发商资金短缺、不到位，致使工期一再延长。原因之二是房产开发一般周期较长，政策、市场等都影响着工期。

延期交房发生后，买受人有主张解除合同的权利，但现实中主张解除合同的占极少数，这与近年来西安商品房价格持续攀升有很大关系。

“房屋质量纠纷是商品房买卖合同纠纷近年来又一新增点，主要体现在非主体工程瑕疵上。”潘*星说：“房屋质量分为主体工程质量和非主体工程瑕疵。房屋主体质量不合格的纠纷较为少见，主要是普通的房屋质量瑕疵。”潘*星表示，开发商在出售房屋后，一般将保修责任委托给物业公司或施工企业，在买受人提出质量瑕疵时，开发商、物业公司和施工方相互推诿。

潘*星表示，发生质量纠纷，开发商始终应当向消费者承担房屋的维修责任。负有在维修过程中沟通和解决的义务。如果开发商没有及时履行相应修复义务，买受人可自行修复，由开发商承担修复费用。

解析房产典型违约责任案例

案例一：按揭购房，逾期办证如何计算违约金

2002年9月30日，王先生与开发商签订了《商品房买卖合同》(下称合同)，付款方式为首付加按揭，首付款为10万元，按揭20万元。双方还约定，如因开发商的责任，王先生不能在规定期限内取得房屋产权证书，开发商按已付房款的2%，向王先生支付违约金。

2005年10月，王先生尚没有取得房产证，多次协商未果，王先生向仲裁委提起仲裁申请，请求开发商承担逾期办证的违约金。但对于逾期办证违约金的计算，开发商与王先生又有了分歧。

解析：

西安市仲裁委受理处处长白*莉解释，案例中王先生的一个关键问题，是违约金的计算基数如何确定。

一种是王先生已经缴纳了全部房款，违约金的计算基数应以全部房款计算(即30万元的2%，6000元);另一种是，如果王先生作为买受人，未按期付月供达到一定期限，出卖人将承担补供和回购担保责任，况且按揭贷款的10%-20%作为保证金被银行冻结。这与买受人一次性全额付款情形不同，因此认为违约金的计算应当以“首付+王先生已付月供”作为违约金计算基数。实践当中，以两种方式计算违约金的判例都可以见到。

逾期办房产证防范措施：

出现前述争论的关键，在于对已付房款或总房款的概念产生了不同理解。建议商品房买卖合同的当事人，可以在合同中对已付房款或总房款的概念进行明确，明确约定已付房款或总房款是指合同总金额，或直接明确一个数额，避免分歧与误会。

同时，对于违约金的计算方式，不要约定为单纯的固定数额，最好明确为按日或按月计算，以体现合同的公平合理，体现违约责任条款的作用。

案例二：免除不可抗力逾期交房的责任应区别对待

赵先生于2005年6月从开发商处购买了商品房，合同约定2007年6月1日前交房，但开发商拖到2007年12月底才开始陆续交房。赵先生认为，按合同约定，开发商应当支付违约金。但开发商却认为导致逾期交房是由于建房过程中阴雨天气过多、停电等原因造成，自身并无过错，拒绝支付违约金。

解析：

西安市仲裁委受理处处长白*莉表示，下雨、停电、行政机关的施工限制、原材料涨价等因素不属于不可抗力，是否能够因此免除开发商逾期交房的责任，应依据合同区别对待。

实践中，拟定合同文本的主动权在开发商。开发商完全有能力将这些能够预见到的因素都考虑在开发周期内，进而确定交房时间。

防范措施：陕西永嘉信律师事务所韩*安主任建议，业主可在范本合同有关不可抗力之后对此进行专门约定。范本合同第九条“逾期交房的违约责任”第2项约定为“前述已交付房价款、已付款以______元计算(建议填写购房合同价或双方商定的数额)”。建议合同双方，在前述约定中也同样由开发商履行告知义务，以便于开发商与业主的有效沟通与相互谅解

案例三：房屋质量不合格，业主有权退房并要求赔偿损失

2006年8月，钱女士购买了一处商品房，装修时发现室内地面有空鼓现象，即粉饰层与混凝土层有脱壳现象，大小共30余处。开发商查看后，认为商品房结构无问题，只要将地面空鼓地方修补即可，故不愿意赔偿。

解析：

西安市仲裁委受理处处长白*莉表示，商品房质量问题，根据其严重程度可以分为房屋主体质量不合格与房屋质量瑕疵两种。

由于房屋质量与安全问题紧密相关，因此房屋买卖行为，除了受双方合同的约束，还要受到一系列不动产相关法律法规的调整。

如果属于房屋主体质量不合格，无论是在房屋交付使用前还是交付使用后发现，业主都有权要求开发商退房并要求赔偿损失。如果属于除房屋主体质量不合格以外的其他质量问题，即普通的房屋质量瑕疵，此时就要具体分析。

逾期办房产证防范措施：

业主遇到的商品房质量问题是否属于房屋主体质量不合格，可以邀请专业的质量检测机构，根据包括《建筑法》在内的一系列与房屋质量有关的规定鉴定。

如果是在开发商提供的《住宅质量保证书》规定的保修期限如果是在开发商提供的《住宅质量保证书》规定的保修期限内，开发商应当向业主承担修复责任及费用，并应承担修复期间给业主造成的其他损失。

如果因质量问题严重影响业主正常居住使用的，业主仍然有权要求开发商退房并赔偿损失。当然，这里的质量问题“是否严重影响居住使用”，存在业主举证、开发商抗辩以及司法机关认定的问题。

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