房屋买卖合同其他质量纠纷的处理意见

一、问题的由来

房屋买卖双方根据2000年《武汉市商品房买卖合同》(由武汉市城市综合开发管理办公室和武汉市工商行政管理局监制)的样本签订了买卖合同。下面为相关条文：

第九条“交房期限及条件”：出卖人应当在xx年xx月xx日前，将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

出卖人与买受人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：(略)

第十四条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(见附件四)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。装饰、设备差价以工程造价管理部门核定的为准。

附件四：装饰、设备标准(略)

在合同履行过程中，房屋呈现如下状况：

该房屋经过了“工程质量验收”，并且具备第九条所约的“基础设施、公共配套建筑”的使用条件;但又没有达到附件四所约定的“装饰、设备标准”。

结果，在出卖人按合同约定的交房日期通知买受人办理交接手续时，买受人以房屋不符合约定为由拒绝交接。双方僵持后，买受人最终起诉到法院，在要求按第十四条规定双倍赔偿“装饰、设备差价”的同时，要求出卖人按第九条承担延期交房的责任。

这里，需要明确三个问题：房屋质量问题作何区分?对不同程度的质量问题应如何区别处理?如何分配举证责任?

二、对房屋质量问题的区分

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。可以将房屋的质量问题分为三种：

(一)房屋主体结构质量不合格。从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。

(二)严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。

(三)其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等(本文所讨论的质量问题即属于此种情形)。