被高房价逼得无奈 7成购房者接受小产权

由于缺乏关键的交易条件，“小产权”再上市的几率几乎为零。日前，北京市建委发布的“购房风险提示”，其中着重提醒消费者，不要购买乡产权类性质的房屋。但是，笔者在调查时发现，在北京，这种“小产权”房屋的销售依然在进行。

-典型案例

小产权难以上市再交易

张先生早在上世纪90年代末期以较低的价格购买了一块拥有50年使用权的地皮建别墅，但是没有产权。不久前，张先生打算出手这套房子，尽管房屋中介的估价在1200万元左右，但是张先生的别墅由于没有房产证，涉及土地来源不明，一般的中介公司都无法挂牌出售，只能转为出租。而该别墅由于装修豪华，租金在1.5万元至1.8万元／月，一时很难找到这类客户，想要尽快地成功出租还有一定的困难。

根据《合同法》规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，乡产权房子有被政府收回地皮或无法出售的可能性。另外，提醒消费者不可轻信一些乡产权开发商诸如“可变更为产权房”的承诺，毕竟补办手续要通过国土部门的层层审核，存在着很大的不确定性。

-市场调查

小产权项目多在远郊区

中大恒基不动产营销市场研究中心最近对京城400余个在售楼盘进行的调查分析显示：目前在售小产权楼盘约占市场总量的18%，绝大多数分布在远郊区县，占95%。其中房山区的小产权项目数量最多，占比为26.3%，其次为怀柔区、密云县和通州区，占比分别为20.0%、17.5%和11.3%。

价格方面，目前在售小产权项目的均价为3344元／平方米，仅为去年北京市整体销售均价8792元／平方米的38%。从不同区域在售“大、小产权”项目的均价对比来看，以房山区为例，目前在售楼盘均价为4272元／平方米，已属京城低房价区域，但其在售小产权项目均价仅为2437元／平方米，为大产权项目的57%。通州区的小产权普通住宅的均价为3485元／平方米，而该区域内五证齐全的普通住宅项目销售均价为5636元／平方米，每平方米的单价比小产权项目高出2151元。如果在通州区购买一套100平方米的大产权普通商品住宅，所需支付的购房款和税费将比小产权项目多出近22.5万元，显然，小产权项目主要的优势在于价格。

市场现状

小产权住房销售仍很火

那么，目前这种小产权项目的销售情况又如何呢？笔者以购房人的名义，拨通了几家目前在售小产权项目的销售电话。

位于通州某小产权项目的销售人员告诉笔者，项目开盘以来一直销得不错，目前在售的只有50至60平方米的一居室了，均价在3100元左右，这一价格比周边有正式产权的项目低了千元左右。当问及是否会有产权证时，她痛快地予以了否认。

当笔者拨通另一个位于房山区周口店镇的某小产权项目时，一位姓苏的销售人员告诉笔者，在售的大多数是88至108平方米的房子，均价在1600元左右，他还说在公主坟每天都会有接送的看房班车。当问及购房后能否上市交易时，这位销售人员在否认的同时甚至表示，可以帮着进行私下交易。

笔者随即又走访了多家属小产权的项目。在这些项目中，大多数项目都毫不隐晦自己小产权的身份，仅有一家位于房山项目的销售人员表示，现在关于小产权的风声很紧，同时他建议，“能早买尽量早买，以后是否会被封杀，就不好说了。”

-专家提醒

小产权将承担很大风险

小产权项目之所以在价格上有优势，其原因在于，楼盘的开发大多由村、镇开发，土地成本几近于无，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，因此成本较低，售价仅为同区域商品房的40%至60%。不少购房人只看到这些“小产权”房子价格低廉的一面，却往往忽略了最为重要的产权问题。