房屋买卖纠纷逐年递增 怎样认定买卖合同是否有效

在城市房地产需求增加的同时，房屋买卖纠纷也逐年递增。在崇文区法院近期审理的房屋买卖纠纷案件中，要求认定房屋买卖合同效力的案件，占了很大部分。

房子卖贱了称无权处分

理由不足法院不予支持

案例：包某居住的房屋被拆迁后，他同某房地产开发商签订了《危旧房改造回迁购房协议书》，约定：包某购买一套一居室回迁房。包某委托某房屋中介机构，与钱某签订房屋买卖合同。此时，该回迁房仍处于建设施工阶段，包某尚未取得该房的所有权。

后来，在钱某办理完房屋过户登记手续后，包某以自己卖房当时并未取得房屋所有权，属无权处分行为为由，要求法院认定该房屋买卖合同无效。此时，房价已上涨了不少。

分析：“无权处分行为”是指无权处分人以自己名义，对他人的权利标的（如房屋）进行处分的行为，如果事后经权利人追认，则该处分行为有效；如果事后权利人拒绝追认，则该处分行为自始无效。

就本案而言，包某虽然当时还未取得该回迁房屋的所有权，但由于有《危旧房改造回迁购房协议书》，并且双方在合同中约定包某在取得产权后，协助钱某办理房屋过户登记，因此这个房屋买卖合同实际是附生效条件的合同（条件就是包某取得房屋产权），当条件成立时，该合同就应当生效。现在此条件已经成立，钱某也已办理了房屋过户登记手续，包某再以自己当时未取得房屋所有权、无权处分为由，要求认定所签合同无效，理由不足。因此，法院对包某的要求不予支持。

房屋中介未取得授权

与买房人签合同无效

案例：房屋所有权人李某委托吴某代为办理房屋买卖事宜，向吴某出具了授权委托书，并办理了委托公证。吴某同时又是某房屋中介机构的法定代表人。吴某便以房屋中介机构的名义、而不是以自己的名义，“代表”李某同买房人陈某签订了房屋买卖合同。后来，李某起诉至法院，请求确认该房屋买卖合同无效。

分析：上述委托合同的双方当事人，分别是李某和吴某，而不是李某和吴某所在的房屋中介机构。吴某根据委托合同，取得买卖房屋的代理权，但是吴某担任法定代表人的该房屋中介机构，并不因此而取得代理权。要取得代理权必须经委托人授权，该房屋中介机构未经委托人授权与他人签订房屋买卖合同的行为，构成无权代理，因此该合同无效。

买房人陈某在买卖价值巨大的房产时，理应尽到高度的注意义务，却把李某给吴某的授权委托书等同于是给吴某任法定代表人的房屋中介机构，没有尽到高度注意义务。

共有房屋分割并进行公证

未变更产权无法单独出售

案件：张某等四人共同共有10间房屋，1993年房屋共有人共同到公证处进行公证，将该10间房屋做了分割，其中张某获得东房两间，但四人一直未对房屋产权进行变更登记。1997年，张某将公证书上所载明的属于自己的两间房屋卖于秦某，双方也没有办理过户登记手续，秦某搬进房屋已连续居住了10年。2007年，其余三名共有人诉至法院，认为张某处分共有财产未征得他们同意，损害了他们的利益，要求法院确认张某与秦某的房屋买卖合同无效。

分析：四位房屋共有人通过公证的形式，对原共有的房产进行划分的行为，实际上是他们内部对共有房屋进行了分割，但是因为没有进行产权变更登记，根据《物权法》的不动产登记和公示公信两项原则的规定，该房屋的产权对外仍然处于共有状态。因此，本案中张某将公证书上所载明的属于自己的两间房屋，卖于秦某的行为，是属于无权处分共有财产，张某在出售时须征得其他共有人的一致同意或售后追认。本案其他共有人已提出异议，表示不予追认，则房屋买卖合同自始无效。买房人秦某以合法有效的“公证书”来抗辩，公证书本身是合法有效的，但不能对外作为共有房屋产权分割的依据。

如果原共有人办理了变更登记手续，每一个原共有人因此获得了相应房屋的所有权，原房屋共有关系消灭。这种情况下，张某将属于自己的两间房屋卖于他人，就属于合法处分自己财产，根据《物权法》的相关规定，只要该两间房屋与其他房屋不存在相互配套使用、或者分开使用会严重影响其他原共有人利益的，则其他原共有人不再享有优先购买权，张某卖房也就无需征得他们同意。