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买房时住宅的层高怎么算产权面积

作者:律师咨询小编 发布时间: 点击:

一、层高的经典误区:层高=净高?

一般售楼处人员讲解的层高,并不是我们眼前看到高度,我们理解的更多的是净高。而层高其实是净高再加上部分楼板的厚度。关于认识层高和层高的计算,我们就需要先了解一个“净高”的概念。

净高,其实是指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。而层高,简单而言是指房屋下层地板面到上层楼板面之间的垂直距离。于是,就会有如下关系:

层高=净高+楼板厚度(具体如下图所示)

二、层高影响啥?居住舒适度与产权面积

层高的高度会影响室内采光和通透性,相信大家都希望层高更高一些的房子,更高更宽才是居住的舒适居所。层高如果较低,室内容易采光受阻、通风不畅,空间也会显得局促和压抑,生活舒适度降低。

可是你们知道吗?层高的高度,不仅影响室内采光和通透性,影响我们居住的舒适度,我们房屋产权面积也是根据层高来计算的。但是,我们需要把普通住宅和商住分开来看:

1.住宅:

层高3.6米以下(普通住宅):算单层面积。

层高3.6米(含3.6米)-4.8米:算1.5层面积。例如100平的房子,如果房屋层高是在3.6米—4.8米之间,那么实际产权面积就是以150平来算了。

层高大于4.8米的:算双层面积。例如,还是100平的房子,如果房屋层高大于4.8米的,就要按照200平的产权面积来算了。

除了普通住宅之外,还有一部分商住项目也获得了大部分购房者的亲睐,尤其是对于外地来沪青年或者投资置业的人来说,商住项目层高问题也比较值得关注。

2.商住项目:

层高5.4米以下的:算单层面积

层高5.4米(含5.4米)-7.6米:算1.5层面积。同理,如果100平的户型层高达在5.4米和7.6米之间,那么它实际产权面积是150平来算的。

层高7.6米(含7.6米)以上,算双层面积。

三、住宅层高多样化趋势日益明显

按照国家规范规定,住宅层高宜为2.80米以上。但是,在实际的操作过程中,开发商会根据产品的定位来确定楼盘不同层高,以增强舒适性获得不同购房者的认可。而我们不难发现,现在的住宅层高是随着产品的细分而逐渐多样化,此趋势日益明显。开发商在打造楼盘的时候,除了达到标准的2.8米层高界限之外,住宅有很多都超过3米,甚至达到3.4米乃至3.5米新的极限高端。这属于户型上的一种新尝试和改变,也是以为购房者创造更加舒适的空间来提高项目吸引力。

对此,我们可以看到,住宅根据楼盘定位不同,逐渐出现层高设计的细分化,从而同是住宅却出现不同的层高。听小编说来~

1.普通住宅层高啥标准?

按照国家和上海相关规定,一般普通住宅层高多为2.8米以上,说明2.8米是最基本的层高,也是我们接触最多的高度。因为一旦在层高上花心血,大部分开发商会耗费更多的财力和物力,所以更多的开发商满足国家基本标准设计房屋层高。那么,我们需要注意了,如果层高是2.8米,那么净高就不足2.8米,再加上室内装修等,室内实际高度会更低,采光和通风不够,会显得较为压抑。

2.洋房项目层高需多高?

和一般住宅不同,花园洋房会更加注重居住的舒适性质,所以相较于国家规定的2.8米层高,洋房的层高一般在3米左右。相对而言,开发商打造的成本高一些,价格也会相对贵一些。

3.中高端项目层高需几何?

小编将大平层等改善都归类于中高端项目一类来讲。一般而言,改善型住宅会更加注重居住的舒适度,所以层高也会相对更高一些。其中,大平层的层高一般是3米至3.5之间。但是必须在3.6米以下,不然不只是算单层面积。

4.住宅层高新尝试

随着市场激烈竞争,开发商越来越开始在户型上进行创新,在层高和产权面积有限的情况下,创造性地打造3.5米层高的住宅,并未达到3.6米,所以也只算单层的产权面积。但是,空间会向上延伸,此户型层高做得比较极致,室内通透性和采光性更强,增强舒适度,以吸引购房者。

对于别墅而言,不同楼层使用,别墅每层层高都有所不同。例如一层一般作为客厅和接待室,层高就会高一些;而二层作为休息室内,层高相应会低一些。但是别墅层高标准适用于住宅,必须在2.8米以上,不能高于3.6米。

但是开发商在进行室内设计之时,为了展现开阔的布局,会在餐厅等部分设计高达7米的挑高空间,但是这并不是我们所说的层高,只是室内在不改变总体结构下的一种装修设计方式,通过可适用空间的合理改造,从而展现室内的开阔大气之感。

以LOFT为代表的商住项目,相对于一般类型房源的特殊性就在于它上下双层的复式结构,层高过矮会导致结构紧凑,影响舒适度,引起压迫感,层高过高则会受到政策限制。

商业住宅类层高需小于等于4.9米,办公类层高需小于等于5.5米,而商业类层高则需要小于等于6.1米,超出部分需要双倍计算。

也就是说,商住楼一般将层高控制在4.9米以下,才能实现“买一层送一层”、做夹层的公寓,但是内部夹层需要业主自行施工。另外,现在一般商业项目都处于地铁上盖,即可自住,投资价值更高。

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