二手房买卖纠纷如何防止强制过户

【案情介绍】

2015年3月4日尹先生与章先生通过一家中介公司认识，尹先生欲将自有的一套房屋以210万的价格出售给章先生，但是由于尹先生的房屋因为有30万左右的银行按揭贷款未能及时归还被银行告上法院并将该房屋查封了，因此尹先生和章先生无法进行网签，双方签订了一份非网签版本的《上海市房地产买卖合同》，合同中对于交易的条件进行的详细的约定，特别明确约定了章先生先行支付房款30万元用以支付给银行偿还按揭贷款以解除该房屋的查封手续，解除查封后双方进行正式的网签，合同签订后章先生如约将首期30万元房款支付给了尹先生，尹先生收到房款后也如约将房款支付给银行，遂银行撤销了该房屋的查封登记手续，查封撤消后章先生一直催促尹先生赶紧就系争房屋进行网签备案，然而此时尹先生却不紧不慢起来，一直推说自己人在外地办事，与此同时章先生却通过中介公司得知了其他的中介公司在不停代人带看他已经购买的房屋，得知这一情况后章先生数次短信以及书面发函质问尹先生，均石沉大海，最后章先生不得不到人民法院起诉要求尹先生继续履行与尹先生签订的房屋买卖合同，然而起诉至法院后才得知，系争房屋解除查封一周后尹先生就与案外人石小姐签订了网签版本的《上海市房地产买卖合同》，总价为240万元，并且办理了审税手续，签约后尹先生收取了石小姐房款80万元。得知上述情况后，章先生认为自己与尹先生的合同签订在先，理应判决自己与尹先生的合同继续履行，遂请求人民法院判决强制过户。

【法院判决】

人民法院经过审理认为虽然尹先生与章先生签订的合同在先，但是尹先生与章先生之间的合同并未网签，而案外人石小姐和尹先生的合同办理了网签以及审税手续，且支付了三分之一的房款，又无证据证明石小姐与尹先生系恶意串通，因此驳回了章先生要求强制履行的诉讼请求。

【律师评析】

在房价不断上涨的大背景下，下家违约主要是由于贷款受限，而上家违约主要表现为不愿意出售，本文我们着重讨论出售人拒绝出售房屋的情况下，法律纠纷的处理问题。

根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。不难看出，根据合同法的上述规定，乙方违约的，守约方可以要求继续履行、补救或者赔偿损失。继续履行(即要求强制过户)是守约方维护自身权益的合理诉求。但是并非所有的强制过户诉求都会得到法律支持，有些情况下不适宜判决强制过户，那么守约方也只能选择要求违约方赔偿损失。

具体而言阻却强制过户的情况主要有下面几种。

一、一房二卖中，其中一方的强制过户势必会被驳回。

一房二卖或者一房数卖的情况下，数个购买者都主张要求强制过户，而房屋只有一套，不管过户给谁都会造成其他购买人无法通过强制过户取得房屋的情况，那么此种情况下人民法院优先将房屋过户给哪一方取决于下面一个或者几个因素，1先占房屋;2先网签;3先签约;4,付款最多。这几个因素不难看出一房二卖情况下合同的履行情况对于房屋归属至关重要，一般说来先交房时最重要的享有优先过户权的因素，除此之外先办妥交易备案登记的一方也享有一定的优先权，这主要是为了保护物权的公示公信力，除此之外谁的合同履行最多可以强制过户的几率就会更大些，当然这里面也有人民法院的一个自由裁量权的问题。

二、购房人除非贷款否则无力支付剩余房款。

房屋买卖过程中如果下家一定要通过银行贷款方式履行房屋买卖合同的，那么一旦出现上家违约拒绝配合办理贷款或者过户的情况下，购房人很难获得贷款审批，即便获得贷款审批通过强制过户的方式也贷款抵押合同也很难履行，因为人民法院一般判决强制过户的前提是购房人支付完毕全款，而银行贷款的情况下，剩余房款需要过户后才会支付，这与人民法院的强制过户判决之间存在一定的矛盾，所以如果无力支付剩余房款的，人民法院一般不会判决继续履行房屋买卖合同。

三、房屋上附着抵押登记，购房人无力涤除的。

房屋买卖过户的前提是上家必须解除附着在房屋上的抵押登记，附带抵押登记的房屋是不能完成过户手续的，如果购房人有能力代替出售人归还欠款涤除抵押，那么可以消除过户障碍，否则人民法院无法判决强制过户。

四、房屋被人民法院依法查封。

房屋被查封的情况下，不仅没有办法过户也没有办法进行网签登记，所以购买被查封的房屋一定要非常小心，应该确保过户前查封被依法解除，如果系争房屋因为未了案件而被人民法院查封的，人民法院是不会判决购房人强制过户的。

五、房屋上有违章搭建被记载到交易中心的。

《上海市房地产登记条例》第二十条规定“有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：(二)属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的”;由此可见一旦房屋上附有违法建筑并且被市政管理部门认定为违章搭建且拒不拆除的，相关部门有权将其通知房地产交易管理部门，房地产交易管理部门会将上述情况登记在房地产登记簿上，自记载之日起该房屋不得进行转让登记和抵押登记，当然也就无法进行强制过户。

六、特殊地段房屋未经政审。

特殊地段的房屋除了要满足正常房屋买卖的流程外还需要额外的政审，政审的过程需要双方自愿配合且需要填写诸多表格，如果一方拒绝配合办理政审的话，要向强制过户则必须强制政审，这存在很大的难度，所以未经政审的房屋买卖一般无法强制过户。

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