地下车位买卖存四大陷阱业主买车位须先问产权

一、地下车位买卖的陷阱

关键问题1

无产权证车位不受保护

当发展商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。

这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“走佬”，业主的钱就存在追不回的风险。

关键问题2

车位被开发商多次出售

“没办理产权的车位有可能被开发商二次销售!”华工法学教授表示，“广州今年3月国土房产局专门颁布了《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，其中第五条规定：‘房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。’”

然而，有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续，使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续，把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户，那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。“法律就只承认已过户的车位”。

专家在此提醒，无论交易一手车位还是二手车位，最核心的问题在于关注车位原始产权到底归谁所有。买家交易前首先要明确，车位是否具有受法律保护的产权，明晰以后才能够确定交易的合法性和购买的风险，以及购买人签的合同的保障力到底有多大。

关键问题3

人防工程车位有特殊性

“人防工程的车位不同于普通车位，在战争时会被防空部门统一管理，有可能当时不作私人停车位用途。”华工法学教授关*宏表示，人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而，购买车位时市民要留意合同里的细则看是否明确列有人防工程的使用规则。

关键问题4

租赁期限超20年后无效

有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。

根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。

专家提示，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。

二、相关法规

个人豪囤车位现象或杜绝

一户业主豪囤几十个车位也没“法”管?近来陆续有媒体报道，不同小区陆续出现一户业主购买数十个车位再提高租金返租给小区业主。然而，随着《广东省物业管理条例(修订草案修改稿)》)(下简称“修改稿”)于今年7月29日提交省十一届人大常委会第四次会议审议，这种“豪霸”车位的现象或能得到有效解决。

据了解，今年4月1日起执行的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》已对每户购买车位数量作出相关规定：车位比例低于1∶1的广州楼盘小区，车位只能卖给业主，且一套房只能限买或限租一个车位。在广州市区车位比例低于1∶1的楼盘比比皆是，然而确保小区业主优先使用、转让或拍卖时也应以小区业主优先的“优先原则”在实际操作中有很大的灰色区域。

“具体多少时间内只能向业主发售、以什么样的形式公示等细节的缺失使操作起来十分模糊。”华工法学教授表示此次省物业管理条例的修订稿里对如何优先满足业主需要作出了细化，使业主优先原则更具操作性。

“修改稿”中明确表示，拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。同时，在确定满足本区域所有业主需求前，不得将车位(库)出售给其他人。

三、产权证

房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。

有产权证可以对房屋拥有一定的处分权，没有产权证的有些权利得不到保障。如果没有办理房地产权证，买房人即使交了房款，办了入住手续，但从法律意义讲，房子还是不属于买房者所有。

根据上述的回答我们可以清楚知道，地下车位的买卖应该注意的是无产权证车位不受保护、车位被开发商多次出售、人防工程车位有特殊性以及租赁期限超20年后无效。对于这些问题在购买时一定要了解清楚，如果您还有其他不清楚的地方，请咨询在线律师咨询网的专业律师，他们会为您解答。