中介公司没有履行通知义务，签约失败应退还定金

【案情】2005年1月10日，王某委托一家房地产中介公司购买位上海市浦东新区的一套住宅，并与该中介公司签订了《委托购房合同书》(以下简称“委购合同”)。王某与中介公司在委购合同中约定：王某于签订委购合同当日向中介公司支付定金人民币1万元;中介公司于委购合同签订后10天内(以下简称“签约期限”)约定买卖双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》;王某应于本年1月20日(即签约期限的最后一天)签订正式买卖合同时支付30%的首付款。随后，王某根据委购合同的约定于当日向中介公司支付了人民币1万元的定金。但在约定的签约R期内中介公司一直没有和王某联系过，没有通知王某签订正式的《上海市房地产买卖合同》确定的时间和地点，王某在此期间也未主动与中介公司联系，1月20日王某也没有去中介公司。之后,中介公司通知王某，因为1月20H王某没有去中介公司和房屋出售方签约,王某巳经违约，房屋出售方已经将房屋出售给其他人并产权已经过户，王某已经支付的定金不再返还。王某几次要求中介公司返还定金未果，遂向浦东新区人民法院起诉要求中介公司返还定金人民币1万元。

【审判】

法院经审理后认为，王某与该中介公司签订的《委托购房合同书》系双方真实意思表示，合同内容也不违法，故确认有效。鉴于中介公司没有及时履行通知义务造成王某最终没有买到所需房屋，责任应在中介公司。为此，判决中介公司返还王某定金1万元。

【评析】

本案的争议焦点主要集中于下述三个法律问题：

一、王某是否有权要求返还定金1万元

王某认为：自己与中介公司签订的《委托购房合同书》明确规定了由中介公司通知安排买卖双方签订房地产买卖合同，中介公司没有履行合同义务，即没有通知自己签约的时间和地点，导致自己未能在签约期限内与房屋出售方签订正式的房地产买卖合同，自己没有任何违约。现房屋出售方已将房屋出售给其他人，且产权也已经过户，自己已经不可能取得该房屋，自己已经支付的定金应当返还。而中介公司认为：《委托购房合同书》中在付款约定的条款中规定王某应当于1月20日签订正式房地产买卖合同时支付30%的首付款，即已确定了具体的签约日期，中介公司不需要再另行通知;而且，合同约定王某应当于1月20日直接到中介公司与房屋出售方签订房地产买卖合同，而1月20日王某没有来即是违反委购合同的约定，应当承担违约责任，已支付的定金房屋出售方收取后不再予以返还。

笔者认为，本案中的《委托购房合同》明确规定了由中介公司在签约期限内负责通知买卖双方签订买卖合同的具体时间和地点，并安排双方签订买卖合同，因此，中介公司负有通知义务。尽管，委托购房合同中在有关房款支付款中约定了王某应于1月20日签订正式买卖合同时支付30%的首付款，可以推断理解为已经确定了签约的日期，但是，具体的签约时间和地点合同中并无明确的约定。按H前中介行业的操作惯例，在正式的房屋买卖合同签订前，买卖双方不见面，所有交易信息包括签约的时间、地点等均须中介公司传递，因此，中介公司的通知义务不能免除。如果要求王某在不能确知签约时间、地点的情况下，在中介公司每天开门时就等在中介办公室要求与房屋出售方见面签订买卖合同显然不合理。因此，本案中由于中介公司没有履行约定的通知义务导致王某没有在签约期限内与房屋出售方签订正式的房地产买卖合同，不能认定为王某违约，王某是有权要求返还定金的。

二、中介公司是否有权直接将王某支付的定金转交给房屋出售方

王某认为：自己从未同意中介公司将定金转交给房屋出售方，中介公司没有权利将自己支付人民币1万元定金转交给房屋出售方。中介公司认为：王某是为购买房屋而支付的定金，该定金本来就是支付给房屋出售方的，中介公司仅仅是代为收取而已，应当转交给房屋出售方的，无须取得王某的同意。

笔者认为，本案中中介公司无权在无合同约定并未取得王某同意的情况下将定金转交给房屋出售方。虽然王某支付的定金是购买房屋的定金，要交给房屋出售方需通过中介公司代为转交，但是，本案中王某并未直接与房屋出售方签订任何的书面文件约定定金的支付时间和方式，而仅仅是王某与中介公司签订了委购合同且明确规定了王某是将定金支付给中介公司。委购合同中对于中80介公司是否可以不经王某同意直接将定金转交给房屋出售方，中介公司何时可以将定金转交给房屋出售方均没有约定。因此，在王某与房屋出售方就定金支付的时间没有约定的情况下，未经王某的同意，中介公司是不能将定金先转交给房屋出售方的。

三、中介公司是否承担返还定金的责任

王某认为：定金是根据委购合同的约定支付给中介公司的，因此应当由中介公司承担返还定金的义务。中介公司认为：中介公司已经在双方签订委购合同的当天就将定金转交给房屋出售方了，定金不在中介公司，王某应当向房屋出售方要求返还定金，不应向中介公司要求。

笔者认为，本案中，王某未主动于1月20日至中介公司要求签订买卖合同并不能认定就是王某违约，因此，不能适用定金罚则没收王某的定金。定金是支付给中介公司的，因此，中介公司应当承担返还定金的责任。若中介公司确实已将定金转交给房屋出售方的，则中介公司可以向法院申请要求房屋出售方作为本案的第三人，要求由房屋出售方承担返还定金的责任。