以房抵债的法律效力

当事人之间以房抵债协议，只有在债务人实际交付房屋才发生法律效力，债权人不能据此约定直接取得该房屋的所有权。

【案情简介】

2009年5月，居住在城郊结合部的王某为建房将自家原有住宅房折除后，进行建新。在办理了各项建房审批手续后，因无足够的资金而向朋友张某借款，双方在借款协议中约定：张某借给王某30万元用于建房，借款期限为2年，如王某不能按期归还借款本息，所建房屋张某占2层。该房屋共6层，于2010年10月建成，实际造价为120万元，两年后，因王某未按期归还借款本息，张某要求王某履行协议，但遭到王某拒绝。张某便将王某告上法庭，要求王某按协议履行，即给付2层房屋的义务。

张某的诉讼请求能否得到支持，关键在于如何看待当事人在《借款协议》中以房抵债约定的性质和效力。在认定该以房抵债协议是否有效的问题上，合议庭有两种不同的意见：

第一种意见认为，以房抵债协议双方形成留质契约关系，依据《中华人民共和国担保法》第40条的规定，留质契约无效，应当驳回原告的诉讼请求。

第二种意见认为，以房抵债协议双方并非留质关系，协议内容并不违法，协议有效，应当判决支持原告张某的诉讼请求。

【法律解读】

笔者认为第二种意见是正确的。其理由如下：

一、从借款内容来看，公民借款建房是公民之间互助建房的主要形式，根据我国《城镇个人建造住宅管理办法》第2条规定，对城镇居民或职工互助帮助、共同投资、投料、投工、新建或扩建住宅的互助自建方式，国家是允许的，并不违反法律规定。

二、以房抵债协议的性质并非留质契约。所谓留质契约，是指担保人和担保设定权人事先约定，在债务清偿期限届满而担保权人未受清偿时，标的物的所有权转给担保权人所有。本案中，王某和朋友张某在签订借款协议时，并未将建造的房屋全部抵押给张某，也谈不上事先移转抵押物所有权的问题，故以房抵债协议并非留质契约。

三、协议约定，如王某不能按期归还借款本息，所建房屋由张某占2层，该约定对双方来讲并非显失公平。因为王某建造该房屋实际投入资金为120万元，借款二年后如不能偿还本息时，张某获得2层房屋的所有权，并未使王某蒙受经济损失。如果王某不向张某借款就无力将房屋建起来，更何况王某将房屋建成后，本可立即筹款还款或者卖掉部分房屋清偿对张某的债务，从而使自己获得房屋的所有权。因此，该协议对王某是十分有利的，并非显失公平。

四、该以房抵债协议虽有合资建房的特征，但双方主要还是借款关系，所以本质上不同于合资建房关系，也不是共建协议，无须获得有关部门批准。

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