转让厂房建筑所占的土地转让协议是否无效

转让厂房建筑所占的土地转让协议是不是无效的

案情简介：转让厂房建筑所占的土地，转让协议是否无效

2008年4月，朱某等三人与A公司订立房屋及土地使用权转让协议。其中约定，A公司将其在南浔区东迁镇飞英路**号的两处厂房及其占有的国有划拨土地共计12036.50m2以430万元转让给朱某等三人，并由该三人缴纳土地出让金;A公司签约当天应将转让的房地产交付朱某等三人。协议签订后，朱某等三人实际支付了630万元，而A公司一直未向朱某等三人交付厂房。同年6月，朱某等三人以A公司未依约交付厂房为由，向南浔区法院诉请判令交付。同年7月，南浔区法院根据双方当事人庭前达成的调解协议，制作(2008)湖浔民初字第1293号民事调解书送达结案。该调解书载明：A公司于2011年7月31日前将其在南浔区东迁镇飞英路**号的两处厂房及12036.50m2土地交付给朱某等三人，并配合办理相关手续。

法院判决：应当认定享有土地使用权

审理过程中，依朱某等三人的财产保全申请予以查封了A公司以上厂房所占的两块国有划拨土地使用权。2008年12月，江苏省常州市武进区人民法院受理**公司诉C公司买卖合同纠纷案，并于2009年8月作出民事判决，由C公司支付**公司货款120万元。在此案审理中，武进区法院依**公司的财产保全申请，轮候查封了A公司以上厂房所占的两块国有划拨土地使用权。

律师说法：转让厂房协议是否有效

根据民事诉讼法有关审判监督程序及最高人民法院相关司法解释的规定，以案外人身份对另案已经生效的调解书提出再审申请，应同时具备三个条件，一是案外人对原调解书确定的执行标的物主张的权利应为物权，二是该案外人已无法提起新的诉讼以解决对上述标的物的权利主张而引发的争议，三是案外人应在法定期限内对原调解书申请再审。本案中，**公司并无证据证明其对南浔区东迁镇飞英路**号两处厂房及其占用的12036.50m2土地拥有物权，故**公司在本案中不具备以案外人身份申请再审原调解书的合法条件。另，**公司关于涉案房屋及土地使用权转让协议应属无效之主张，经查实，该协议涉及的国有划拨土地系A公司转让厂房建筑所占的土地，而非单纯的国有划拨土地转让。依据城市房地产管理法第四十条的规定，A公司在向朱某等三人转让其厂房时理应报经当地人民政府审批。但是该规定系管理性强制性规范，因此上述协议并不当然无效。

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