投资性房地产的概念、范围

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

新会计准则颁布以前，在企业会计业务上没有单独划分为投资性房地产。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，按存货进行处理，在“出租开发产品”这一科目进行核算;企业用自有的固定资产对外出租的，按固定资产核算;企业对外出租自用的土地使用权，按无形资产进行核算。而新会计准则对出租性房地产进行了统一规范，将对外出租的房产、对外出租的土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权，统一划分为投资性房地产，在“投资性房地产”科目进行核算。从而将投资性房地产与企业自用的厂房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货而准备对外出售的房地产区分开来。

二、投资性房地产的范围

按《会计准则第3号—投资性房地产》的规定，企业应划入投资性房地产进行核算的包括了以下范围：

(一)已出租的土地使用权

已出租的土地使用权是指企业将自有的土地使用权，以经营租赁的方式对外进行了出租。

但以下两种情况不属于投资性房地产：

1.计划用于出租而尚未出租的土地使用权

2.将租入的土地使用权又对外出租

(二)持有并准备增值后转让的土地使用权

企业持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的土地使用权。因为这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义，所以应划分为投资性房地产。

但按国家有关规定认定的闲置土地不属于投资性房地产。

(三)已出租的建筑物

已出租建筑物，是指企业将拥有产权的建筑物以经营租赁的方式对外进行了出租。

三、投资性房地产的初始计量

投资性房地产按照成本进行初始计量。

1.外购的投资性房地产

对于外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为外购的投资性房地产。

(企业购入的房地产如果自用一段之后再用于出租和资本增值的，属于投资性房地产的转换，投资性房地产的转换将在本章第三节进行介绍。)

外购投资性房地产的成本包括买价、相关税费和可归属于该资产的其他支出。

【例6-1】2007年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租，3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼的购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，租期3年。4月5日甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元，假设不考虑其他因素。甲企业在4月5日购入写字楼后应作如下会计处理。

如果采用成本模式进行后续计量，会计分录如下：

借：投资性房地产——写字楼1200

贷：银行存款1200

如果采用公允价值模式进行后续计量，会计分录如下：

借：投资性房地产——写字楼(成本)1200

贷：银行存款1200

上述两笔分录都是按照成本对投资性房地产进行初始计量，区别是：在按公允价值进行后续计量的情况下，在初始计量时，投资性房地产科目增加了一个“成本”项目或三级科目。因为在公允价值模式下，在将来后续计量时投资性房地产还有一个“公允价值变动”项目或三级科目，投资性房地产科目的这两个项目要分别进行反映。而按成本模式进行后续计量则不存在公允价值变动项目，也就无需单独设置“成本”这一项目或明细科目。

2.自行建造的投资性房地产

房地产开发企业自行建造或开发的房地产，只有在建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自建房地产确认为投资性房地产。

(如果在建成后不同时开始出租或用于资本增值，应先确认为固定资产、无形资产或开发产品。自租赁日起再转换为投资性房地产。投资性房地产的转换将在本章第三节进行介绍。)

自行建造或开发的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

【例6-2】甲房地产开发公司于2007年2月初开始开发一栋商品性写字楼，2007年10月，甲公司预计写字楼即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，约定该写字楼完工达到预定可使用状态立即租赁给乙公司使用，租期为10年，2007年11月1日该写字楼完工达到预定可使用状态，工程全部造价为900万元。乙公司于2007年11月1日正式起租。

甲房地产公司应于2007年11月1日做如下会计处理：

如果采用成本模式进行后续计量，分录如下：

借：投资性房地产——写字楼900

贷：开发成本——房屋开发(写字楼)900

如果采用公允价值模式进行后续计量，分录如下：

借：投资性房地产——写字楼(成本)900

贷：开发成本——房屋开发(写字楼)900