房地产知识

一、什么是商品房?

商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是能办产权证和国有土地使用权证，可以自定价格出售的产权房。

二、什么是使用权房、私房、有限产权房和公有住房?

1、使用权房是指只有房屋使用权，没有产权的房屋，俗称使用权房。主要有三种：①在计划经济体制下租赁公有住房，包括房管局管理的直管公房，单位管理的自管公房;②以市场价格或协议价格租赁单位和私人的房屋，这种使用权房完全是市场经济下的租赁行为;③购买使用权房屋行为的(购买使用权房是房屋所有人和使用人之间的一种租赁关系。一种是永久性买断使用权，但仍需每月支付房租;另一种是在军队使用的土地或城乡结合部农村集体土地上建设的房屋买断永久性使用权，不交房租)。

2、私房是指个人所有或数人共有的房屋。分完全产权房和有限产权房。完全产权房是房屋所有人依法拥有完全的占有权、使用权、处分权和收益权。

3、有限产权房是房屋所有人在买房或建房过程中得到了政府或企业的补贴，因此房屋所有权人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。

4、公有住房是指某行政区域内所有权归国家或集体所有的直管公有住房和自管公有住房。

三、什么是小产权房，小产权房是如何形成的，小产权房通常有几种形式?小产权房受法律保护吗?

1、小产权房目前尚无明确规范的定义，一般指农村土地上开发建设的无法办理国家法律认可的产权证的房屋。

2、小产权房是近年来因城市拆迁改造、城区扩延逐步形成的。地点一般都在城乡结合部、近郊一带。

3、小产权房一般有四种形式：①开发商或单位直接在乡村购买的农村集体土地上开发的房屋;②乡或村自行在其所属区域的农村集体土地上开发建设的房屋;③农村乡或村一方出土地，开发商出资金联合开发建设的房屋;④100-300M2不等的二层小楼加塑料大棚、独门独院的“生态山庄”、“科技园”的房屋。

建设部2007年6月发布购买房屋风险警示，指出：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“村产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。

值得注意的是，小产权房的出现并非一两年，而是已经十年有余。在这么长的时间里，违法小产权房没有受到任何执法部门的依法制止，反而一步步发展壮大，交易红火供需两旺。比如北京已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米。公众不得不质问：政府部门为何直到今天才发出这样的风险提示和禁令呢?

总之，小产权是一个普遍的违法现象，“小产权房”违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》的强制性规定，无论出售、出租、联建均为非法，不受法律保护。

四、什么是“军产房”，“军产房”是如何形成的?军产房有几种形式?能买军产房的所有权吗?

1、“军产房”和“小产权房”一样，目前尚无明确规范的定义，一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。

2、“军产房”是在一定的历史条件下产生的。由于军队精简整编，调整出了部分空余土地，国家和解放军总后勤部1993年7月7日联合发出《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题》的通知指出：“开发利用军用空余土地，要以不影响军队建设需要和保守国家军事机密为前提，有领导、有组织、有计划地进行”。

3、“军产房”有三种形式：①在军队依法转让整块空余军用土地之上开发建设的房屋;②军队以军用土地使用权作为条件，与地方合建、换建的房屋;③军队自行在军用空余土地上开发建设的部分出售的房屋。

现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使用权或居住权，由出售军产房一方向地方购房者出具营房居住证的变通方式进行，军产房的居住权或永久使用权实质是房屋所有权的买卖，军产房的产权单位是总后勤部，如无总后勤部的审批，有关买卖或转让的合同也是无效的。

依据《中国人民解放军房地产管理条例》第三十四条第(二)款的规定：“对于越权擅自处理军队房地产的单位，没收其全部收入，擅自处理的房地产全部收回，并给予主管负责人或直接责任者行政处分。”也就是说，对于违规的军产房买卖，购买军产房的一方当事人可能面临失去所购房屋又得不到补偿的不良后果。而购买房屋对于绝大多数地方居民来说又是一生中最大的一笔支出，所以军产房买卖对于购房者来说事关重大。

军产房买卖涉及军队和地方购买者双方的利益关系，也是一种军民关系，鉴于目前关于军产房买卖的法律适用及合同效力的认定缺乏明确的法律规定，有关部门应尽快以立法形式加以明确，以定纷止争，并增进军民合法利益的平衡保护。