违法建筑被强拆或侵权-法律仍有保护范围

一、违章建筑分类：可补正的违章建筑和不可补正的违章建筑.

1、可补正的违章建筑：故名思议，即将违章建筑转化为合法建筑。参见《城乡规划法》第40条、第41条的规定，允许对违法建筑进行改正，只有无法改正的才限期拆除，并且在拆迁时不予补偿。另参见最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条1款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

2、不可补正的违章建筑：即不能通过改正措施消除对规划实施的影响的建筑物，则应为终局性为违法建筑，应由建筑人负责拆除。

二、违法建筑的法律性质.

1、可补正违章建筑的法律性质：

在法律规定的期限内，采取措施纠正违法行为，将违法建筑转化为合法建筑，那么该建筑具有“不动产所有权”法律性质，其权利受法律保护。

2、不可补正违章建筑的法律性质：

在法律规定的期限内，采取措施仍无法纠正违章行为，该建筑终局性为违法建筑，该违法建筑一旦拆除，则组成该不动产部分的建筑材料能脱离土地或建筑物而单独存在，成为动产，产生动产上的权利，其动产权利仍受法律保护。

违法建筑的“动产所有权”：源自于建造人对该违法建筑的所投入的原材料(砖、钢筋、木材等)、附属设施(吊灯，楼梯、吊扇、窗户、门等)，上述动产系建造人合法取得，其依法享有动产权利，任何人不得非法侵犯。

三、违法建筑纠纷实务问题处理.

(一)涉及不动产物权归属争议的法律处理(违法建筑建造人或管理人提起诉求)

1、物权确认请求权：——法院不予受理。

2、物上请求权：——法院不予受理;

——如受理，以当事人不适格为由裁定驳回起诉。

3、相邻关系纠纷：——法院不予受理;

——如受理，裁定驳回起诉。

4、继承上的权利：——法院不予受理。

(二)违法建筑债权纠纷法律处理

1、违法建筑租凭合同：

A.在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或经有关主管部门批准建设的——合同有效。

B.其他——合同无效，可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

2、违法建筑买卖合同：

A.在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或经有关主管部门批准建设的——合同有效。

B.其他——合同无效，应依据《合同法》第58条确定的原则来处理。

3、违法建筑设定抵押权的：

A.在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或经有关主管部门批准建设的——抵押合同有效，在此情形下抵押权由于未登记，因此抵押权未设立，该抵押物只能作为抵押人的普通财产来承担普通债权的清偿责任。

B.其他——抵押合同无效，抵押权未设立。

(三)侵害违法建筑物纠纷法委处理

1、违法建筑建造人或管理人基于违法建筑物“不动产所有权”提起的诉：

A.在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或经有关主管部门批准建设的——应予受理。

B.其他：——一般，不予受理;

——如受理，以当事人不适格为由裁定驳回起诉;

——但故意拆除、毁损违法建筑是违法行为，加害人应受到适当的民事制裁。

2、违法建筑建造人或管理人基于违法建筑物“动产所有权”提起的诉：——法院应予受理，但此时所保护的价值，不是作为不动产建筑的价值，而是作为建筑材料的动产的价值，依法给予保护;对于违法建筑物的建造费用，如工人的工资等，是否应予以保护，此时要看侵权人主观状态，若侵权人主观系故意或重大过失，则应承担部分费用;如侵权人非系故意或重大过失，则不应承担此部分费用。

3、对违法建筑的从物造成损害的——法院应予受理，成立侵权之诉，但这种情况下侵权人只赔偿损坏的动产的价植。

4、违法建筑致害的损害赔偿——依《民法通则》第126条和《侵权责任法》相关规定，解决。

综上分析，对于违法建筑，法律并不是一概而论的统统不予保护，如违法建筑遭受违法强拆、故意或重大过失毁损、损害违法建筑附属设施等侵权纠纷时，违法建筑物的建造人或管理人，应采取法律措施，维护自已合法权益。

本文部分观点引用于：

1、王泽鉴《民法物权：通则、所有权》2001年版;

2、谢在全：《民法物权论》(上册)2004年版面;

3、陈文松：“毁损违章建筑引起索赔案件的处理原则”，载《人民司法》1998年第三期;

4、仲伟珩《民事审判指导与参考》2011年版。

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