住宅楼下可以开餐饮吗

住宅楼下可以开餐饮吗

案件简介：

被告王-莹所有的位于某小区的房屋是居民住宅，其将上述房屋出租他人从事串串香餐馆经营活动，该餐馆的经营活动给周围业主带来较为严重的大气污染、噪声污染等环境污染。原告马-杰作为串串香餐馆楼上房屋的业主遂将王-莹诉至法院，称由于自己家就在该餐馆楼上，故长期生活在呛人的火锅味中，且该餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染严重。王-莹未经自己同意，将居民住宅改变为商业用房，并经营串串香生意，其行为严重影响了整个小区业主的生活，现请求判令王-莹排除妨害，停止经营活动。王-莹辩称，串串香餐馆开业前是征得部分邻居同意的，马-杰的反对并不代表多数人的意见，故不同意其诉讼请求，请求法院驳。

法院审理后判决支持了马-杰的诉讼请求。

法律分析：

“住改商”中的“利害关系业主同意”究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意?《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。但《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。故必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。上述案件中，王-莹擅自“住改商”的行为显然未经该小区直接利害关系业主马-杰的同意，因其改变房屋用途的行为，带来的噪声污染、大气污染也严重影响了小区的秩序和环境，造成了相邻业主的利益遭到不同程度的妨碍，故马-杰有权要求王-莹立即停止经营。

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