相邻关系和建筑物区分所有权

相邻关系和建筑物区分所有权

相邻关系是指土地、土地上的自然物或建筑物的相邻所有人在使用或经营这些相邻的不动产时，相互发生的权利义务关系。

建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

为了更好理解，以一个案例为例：

【案情】

李某是xx街xx号x楼二间房屋(共二层)的所有权人，王某系该x楼第三间(共三层)的所有权人，后王某在未经李某许可，也未经城市规划部门许可的情况下，在其房屋东侧第三层与李某房屋相邻一侧的墙体上挖设了自南向北两扇窗户，李某知悉后即要求王某对两扇窗户恢复原状，由此发生纠纷。

【分歧】

在本案审理过程中，出现了两种意见：

一种意见认为，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条和《物权法》第八十四条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。本案中，王某在其房屋第三层墙体上挖设两扇窗户的行为，并不妨碍李某通风、采光及正常生活，因而不构成对李某相邻权的侵犯，李某无权要求王某将二扇窗户恢复原状。

另一种意见认为，李某与王某房屋相邻一侧的墙体属于二人的共有、共用部位，王某未经李某同意擅自在第三层东侧墙面开挖窗户的行为，已侵犯了李某对共有部位享有的民事权利，应由王某对开挖的窗户恢复原状。

【评析】

笔者赞同第二种意见。理由如下：

第一种意见混淆了建筑物区分所有权和相邻关系两种不同的法律关系。区分所有建筑物(或称异产毗连房屋)是指结构相连或具有共有、公用设备和附属设施，而为不同所有人所有的房屋。本案中争议的房屋当属李某和王某区分所有的建筑物，既然李某购买了裙楼1-2间房屋，那么其对该楼房顶自然享有相应的支配权，而该房顶并非仅指顶部的楼板，还应包括顶部四周的护栏等附属结构，因此李某对于其二层楼顶高出顶层楼板的四面墙体(包括东侧墙体)也享有相应的民事权利，也就是说，李某和王某各自对以“间”为单位的房屋内空间享有专有权，对二房交接部位的墙体享有共有权。在多人区分所有的建筑物中，一方不合理使用共有部分造成共墙毁损或擅自改变、拆除共墙结构的，都构成对另一方建筑物区分所有权中共有权的侵犯，李某可以基于侵权或物上请求权直接要求王某承担民事责任。

根据《民法通则》和《物权法》的规定，相邻权的行使应以生产、生活之必要为前提，建筑物区分所有权人如果为了进入、修缮、合理使用其专有部分或共有部分之必要，请求其他区分所有权人提供便利，被请求人应该在必要的限度内允许或容忍，没有正当理由不得拒绝，这就是区分所有建筑物之相邻关系。就本案而言，李某诉诸于相邻权的保护恐难如愿。李某诉争二扇窗户的开设并未影响其通风、采光、通行等方面的正常生活所必需，王某当然无需接受相邻关系之限制。如果此共墙纠纷适用建筑物区分所有权的规定，李某只需根据区分所有建筑物之共有部分权利义务的划分，就可依据《侵权责任法》要求王某承担相应的侵权责任。

因此，建筑物区分所有权人在行使专有权时，如需对共有部分进行改动，必须经过全体区分所有权人的同意且不影响整个建筑物的安全使用，否则即构成对其他区分所有人共有权的侵害(如前例)。如果某一区分所有权人为了改变其专有部分的通风、采光等问题而不得不对专有部分进行改造，且这一改造并不妨碍邻人的建筑物区分所有权的行使，邻人应当在一定限度内予以容忍，此时应适用相邻关系的规则调整。

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