房屋质量纠纷如何维权？

相关案例

2007年3月，张先生向某开发商购买了一套商品房(顶楼)，并对房屋进行了装修。一年后，出现屋面漏雨现象，张先生向开发商反映情况后，开发商也派人修理了好几次，但漏雨现象始终存在。

2009年5月，张先生向法院提起诉讼，要求开发商修复房屋、赔偿装修费用。开发商则认为，整个工程已经通过质量验收，不存在质量问题，有《竣工验收证书》为证，房屋出现漏雨是张先生装修不当所致，开发商不承担责任。

由于双方对房屋出现漏水的原因存在争议，根据张先生的申请，法院委托鉴定部门对店面进行质量检测。在鉴定部门要求开发商提供工程原设计图纸等相关材料时，开发商拒不提供，导致房屋漏雨的真正原因无法查明。

案件分析：房屋质量的责任

法院认为，根据相关法律规定，开发商持有相关证据但拒不提供，应承担举证不能的后果。据此，法院认定房屋质量问题由开发商的原因引起，开发商应承担店面修复责任，同时赔偿张先生装修费用。

在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。

所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，例如，屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电问题等等。

《建筑法》第六十条第二款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”

《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期：(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”

《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。”“在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”

房屋质量纠纷处理

一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。

如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。

对不同质量问题的处理方式

1、在履行中，由于主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，不能实现合同之根本目的，买受人一般会解除合同并要求赔偿损失。

2、对于严重影响正常居住使用的情形，买受人可选择解除合同并要求赔偿损失，或者要求卖房人及时进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失。

3、对于其他质量问题，由于已具备房屋居住使用的基本功能，可先进行房屋的交接，然后再要求卖房人双倍赔偿相关材料、设备的差价。结合本案具体材料及社会理性的分析，本人认为另有理由如下：

首先，合同将房屋的品质标准分为两部分：第八条约定房屋的基本结构及使用性能(如以上分析之第1、2两种质量问题)，第十三条特别对装饰、设备标准进行了个性化约定(对应以上分析之第3种质量问题);虽然两种质量标准都是以合同的形式进行约定，但两者的效力应有差别，第八条更多地表现为一种法定性。

其次，在房屋质量问题的处理方式的条款设置上：其对第八条与第十三条(含附件)的具体情形在不同的条文里有区别进行了规定;且在文义表述上存在明显的区别。

再次，如果因房屋细节方面的瑕疵也可拒绝交接，将使房地产开发商如履薄冰，甚至丧失投资热情;相对于当前房源紧张的状况，盲目拒绝交接也会造成社会资源的闲置浪费，甚至可能会造成整个房地产市场的动荡。

对房屋质量问题的举证责任的分配

这里涉及三个因素：1、由谁来举证证明房屋是否达到约定的标准?2、通过何种方式完成举证?3、因举证而导致的交付迟延及花费的额外费用如何承担?

考虑缔约双方在房屋交易中所处的地位：一方面，从房屋买卖合同的制定来说，虽然现在多采用政府部门的规范合同，但其中仍有若干任意性条款;而这些任意性条款往往还是由开发商决定，然后交买房人进行选择;而且买房者在进行选择时，往往被告知“要么同意，要么走开”，没有平等协商的余地。另一方面，在整个房屋的实际买卖过程中，从经济实力的对比、专业知识的储备、信息的掌握等诸多方面，买房者始终处于不对称的弱者的地位。

笔者认为，从诚实信用的原则出发，站在社会公平的角度进行权衡，必须在程序上对买受人进行适当的倾斜，对出卖人进行相应限制，方可达到真正意义上的平等。具体来说：

在举证主体、方式和期限上：对于房屋主体结构及基本性能是否合格应由出卖人提交相关部门的验收结论作为依据，此层面的举证应严格依照合同约定的期限完成;对于其他质量问题则由出卖人通过提供相关材料甚至申请鉴定的方式达到证明的目的，同时可约定因此而导致的房屋交接合理迟延，出卖人不承担责任。

在费用支付上：为衡平双方利益，一方面要求出卖人垫付全部举证费用，但应允许在出卖人申请特别鉴定并最终证明自身无过错(房屋符合相关要求)时，要求买受人合理补偿由此而多支出的费用。