房屋质量问题及违约法律责任

(一)房屋质量问题的主要表现

屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水;内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮;门窗开关不灵或缝隙超过规范规定;厕所、厨房、洗澡间倒坡积水;内墙板潜水，阳台积水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室内上下水、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热，电器、电线、照明灯具坠落;室内外上下水管道漏水、堵塞;钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标

(二)出现质量问题的原因

工程设计不合理、施工方偷工减料或者使用不合格的原料、施工方任意改变工程设计图纸、擅自变动房屋建筑主体和承重结构、施工单位缺乏资质导致施工不合格、监理单位缺乏资质等原因导致监督不到位、转包或者违法分包等。

(三)主要案例

1.20XX年，韩某与某房地产公司签订商品房买卖合同，王某以21万余元购买被告开发的宣城市某商城住房一套。20XX年，某房地产公司开发的房屋经工程验收合格后，将房屋交付给韩某。韩某在装潢过程中发现房屋房体有裂缝及渗水现象，要求某房地产公司对房屋质量进行检测。同年9月，经某省建筑工程质量监督检测站检测与分析，某房地产公司所交付给韩某的房屋部分贯穿墙体的裂缝趋于稳定，墙体裂缝和楼板裂缝不会影响主体结构安全使用，但是应对墙体的裂缝、爆灰和预制板拼缝予以有效修补。法院判决支持了韩某的诉讼请求，认可了房屋检测分析报告的效力，判令开发商对房屋出现的问题予以维修，并赔偿了韩某房屋因此贬值的损失。

2.韩先生购买了一套公寓，交房时，由于韩先生在国外，故未能按期办理人住手续。3年后，韩先生回国，领取钥匙人住。在人住3个月后，该室厨房热水管突然脱落，由于当时韩先生不在家，漏水漫人客厅，淹坏了铺设的木地板。韩先生认为该房屋质量不合格，诉至法院，要求开发商承担赔偿责任。但开发商认为，该房屋已经竣工验收合格，且3年前即已向韩先生发出入住通知，是由于韩先生自身原因未办理人住手续，应视为已经交房，由于上下水的保修期是自交房之日起1年，因此，目前已过保修期，开发商不应当再承担任何责任。法院经审理后，认为，虽然l年前开发商即向韩先生发出交房通知，但由于韩先生未对该房进行验收，该房屋的保修期应从韩先生实际入住日起算，因此，开发商应为韩先生修理水管并承担赔偿责任。

(四)房屋出现质量问题的法律责任

房屋建造质量的法律责任的规定主要体现在《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中。

1.施工单位对建筑质量承担保修责任

根据建筑法的规定，房屋出现质量问题的，应当由施工单位承担责任。

(1)基本规定：《中华人民共和国建筑法》第六十二条的规定，建筑工程实行质量保修制度。

(2)房屋最低保修期限：

《建筑工程质量管理条例》第四十条明确规定了建设工程的最低保修期限：

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

《建筑法》第四十一条的进一步明确，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

(3)建筑工程的保修范围

《建筑法》第四十一条第二款建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。

(4)施工单位不履行保修义务的处理

《建筑法》第七十五条建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。

2.商品房购房人也可以向房屋出卖人追究责任

对商品房购房人来说，直接找施工单位进行维修并赔偿非常费时费力，所以在《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，规定了可以向房屋出卖人追究相应责任，包括要求修复或者要求解除房屋买卖合同。房屋出卖人承担责任后，可以向施工单位追偿。

根据最高院的规定，在房屋保修期内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人可以请求法院解除合同和赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求法院解除合同和赔偿损失。

3.房屋质量问题造成其他损失的责任承担

房屋一旦出现质量问题，不仅会造成房屋本身的损害，还可能造成人身或者其他财产的损失，根据《建筑法》第八十条的要求，“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。

4.房屋超过合理使用年限后的质量责任

如果房屋超过了合理使用年限的，产权所有人应当承担维修责任。

根据《建筑法》第四十二条的规定，建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。

(五)居民在遇到房屋质量问题的处理方法

一般而言，法院在处理房屋质量问题时，首先会看造成房屋质量问题的原因是什么。在房屋出现质量问题时，居民首先应当通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测，明确房屋质量出现问题的原因，并通过拍照或者房屋检测机构现场记录的方式固定房屋受损的证据。

在取得房屋质量鉴定报告后，应当注意看房屋是否还在保修期内。处在保修期内的，居民可以向出卖人要求修复房屋并赔偿损失，符合最高院的规定即严重影响居住的，居民还可以要求解除购房合同。房屋已过保修期的，居民可以通过物业管理方建立的房屋公共维修基金来解决维修问题(专有物业除外)，但是房屋质量问题经检测机构鉴定后，认定系主体结构不合格的，买房人仍然有权要求解除房屋买卖合同。对于保修期，商品房买卖合同与《建筑工程质量管理条例》规定的一般比较明确。

对于房屋质量问题造成其他财产或者人身受到损害的，受害的居民可以向责任人要求赔偿损失。

对于已经超过了合理使用年限的房屋，应由产权所有人对房屋承担修复和维护的责任。

此外，如果是房屋受损不是出于质量问题，而是由于不可抗力或者意外事故如火灾、飓风等原因造成的，那么已经投保财产险的居民，可以向保险公司要求赔付相关损失。