出让毛地几年没开发可以收回吗

一、出让毛地几年没开发可以收回吗

出让毛地几年没开发是否可以收回，视情况而定。

(1)毛地出让的实施步骤按照《土地管理法》第五十八条和《城市房地产管理法》第十九条的规定，由市、县国土资源管理部门向市、县人民政府提出收回出让地块原国有土地使用权并进行公开出让的请示，请示中除明确拟出出让宗地的基本情况、规划意见。

(2)市、县人民政府批准出让后，国土资源部门按规定组织实施国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，招标拍卖挂牌出让公告、须知等要明确第一步中的相关要求。

二、“毛地出让”的法律问题和风险

“毛地出让”的实质是，政府只收取土地纯收益，相应的开发土地和征地拆迁成本等费用由开发商来承担，由此也导致原本由政府负责征地拆迁工作推给了开发商。因此，“毛地出让”所引发的问题主要有以下几方面：

首先，从法律层面来看，“毛地出让”过程中存在很大的违法风险。不管是国务院《关于促进节约集约用地的通知》，还是国土资源部《闲置土地处置办法》，均规定的是土地出让前达到“净地”条件。交付只是土地出让合同中，出让人履行合同中的一项义务。出让合同签订后，虽然没有办理物权变更手续，但土地出让的法律关系已经成立。因此，“毛地”出让签订土地出让合同时未达到“净地”条件，可能面临合同无效的法律风险。另外，我国《物权法》中第139条明确规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。”这条在《土地管理法》中也有所体现，其第八条内容为在依法改变土地所有权和使用权时必须进行变更登记。显然，土地使用权中标人自地块中标到土地使用权中标人获得新的《国有土地使用证》之前的这一过程中始终处于较为尴尬的法律地位。虽然开发商作为建设单位获得了政府行政默许的土地使用权，但理论上土地使用权中标人未必就是土地使用权的最终权属人，或者说建设单位直接对土地原有使用权人权利的收回并占有使用显然缺乏法律依据。

其次，“毛地出让”面临的经济方面风险。从政府方面而言，由于“毛地出让”对拆迁和动迁的成本核算只能估算，政府收益实际上难以准确估算，很难实现其收益最大化。而作为开发商而言，其作为土地使用权中标人虽然已经签署了《国有土地使用权出让合同》，其享有的“国有土地使用权”仍然属于一种“期权”。由于担心同一宗土地上存在两种相同的土地时用权，为规避该问题，“毛地出让”中的《国有土地使用权出让合同》中一般都设置合同生效条款，即“本合同自拆迁安置补偿完毕之日起生效”。“毛地出让”这种情形下，土地使用权中标人在政府书面”形式”上交付土地后，为推进项目拆迁而先期投入大量资金，也将面临着风险。如地块拆迁工作进行完毕后，不能如期取得《国有土地使用证》，那么土地使用权中标人对先期所投入的房屋拆迁补偿安置费用要求追回甚至赔偿其他经济损失的诉讼所应依托合同效力便处于待定或不清晰之中，从而使开发企业冒较大经济风险。

最后，“毛地出让”存在的社会稳定风险。由于“毛地出让”需要土地使用权中标人投入人力财力进行大规模的拆迁安置补偿工作，因此土地使用权中标时间和取得《国有土地使用证》的时间之间相间时间较长，拆迁量大的地块拆迁安置时间甚至长达多年，特别在因拆迁发生诉讼的情况下更是如此。因此，“毛地出让”的开发项目极易出现开发周期过长，安置不及时等引发的一系列社会稳定问题，使得土地使用权中标人和政府相关部门都焦头烂额，面临着原房屋所有权人和土地使用权人提起裁决、诉讼和政府拆迁进度要求的双重压力，致拆迁时间的延长。另外，因为“毛地出让”是将土地出让金和拆迁补偿费捆在一起，对开发商而言，在地价一定的情况下，压低迁补偿就等于多获利，因此补偿不公，甚至野蛮拆迁，造成社会冲突，影响社会稳定。

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