租赁合同纠纷的一些法律知识

租赁合同的一些法律知识

第一百二十八条【合同争议的解决】当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。

第二百一十四条【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十条【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

案例

2006年1月10日，某园艺公司与某居委会签订协议，约定将27.7亩土地出租给园艺公司，租赁期限为五年。但该地于2004年已被征用。2009年，涉案地块及种植的苗木因被征用土地的建设需要被强制推平。2014年5月10日，委员会拆迁领导组提交一份报告，待鸭厂拆迁后再对该户进行补偿。现鸭厂拆迁已完成，该地块并已投入使用，但苗木花卉未补偿。故园艺公司诉至法院，请求居委会及办事处予以补偿。

案件难点：事件发生时间过长，被征收土地为何会被出租给原告使用?原告在租用土地之前，是否知晓该土地已被征收?土地被推平后，该处是否已经补偿?由谁补偿?补偿给谁?如园艺公司应当获得补偿，补偿的标准又当如何计算?园艺公司未能按时缴纳全额租金，存在违约行为，补偿单位是否可以免责?

案件审理：园艺公司提交一份《文件》(芜查办(2008)23号芜湖市查处违法建设工作领导小组办公室《关于对<鸠江区征收土地苗木补偿费的实施意见>的审查意见》)，居委会、办事处对该份文件均不持异议。

案件评析：本案系租赁合同纠纷。

一、园艺公司与居委会签订的《协议》租赁的地块已于2004年被征用，相关补偿均已支付，园艺公司向办事处主张承包地征收补偿费用无事实和法律依据。

二、居委会在明知集体土地被征用后，仍然与园艺公司签订《协议》，导致合同期内涉案征用地块被强制收回，合同无法继续履行，已构成违约。因此造成园艺公司的损失应承担相应的赔偿责任。

三、关于损失计算的问题。因园艺公司未提交种植苗木数量及规格，损失无法计算，但居委会在向上级机构提交的相关报告中确有载明涉案地块苗木花卉未获补偿的内容，因此结合园艺公司苗木被推平的时间、区域，参考临近县区关于园林苗圃的补偿标准，参照《文件》的规定，酌定园艺公司的损失按照每亩4000元计算，合计4000元/亩×27.7亩=110800元。该损失应由居委会赔偿。

四、居委会辩称园艺公司未按时履行缴纳租金义务的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因此即便园艺公司存在违约行为，也不能免除居委会的赔偿责任。

综上，园艺公司与居委会出于解决大龄劳动力问题，签订协议，在征收土地上种植苗木，园艺公司虽有违约行为，但居委会在明知土地被征收情况仍将土地出租，亦存在违约行为，其赔偿责任不能免除。赔偿标准参照邻近市县及双方均认可的《文件》标准，最终予以判决，双方均很满意，未上诉。