承租人在15日内未明确表示愿意购买理解

我国法律关于优先购买权行使的条件，从原有的《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条、《合同法》第二百三十条可分析出规定了如下内容：(1)出租人的告知义务;(2)消灭时限。原《最高人民法院关于贯彻抗行(中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，而《合同法》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。由于《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》的该条规定已经废止，故出租人应按照《合同法》的规定，在出卖之前的合理期限内通知承租人即可。但关于该“合理期限”如何确定，争论意见较大。

有学者认为，具体应分为如下情况区别对待：

第一，出卖人按照法律规定通知优先购买权人的，做出行使优先权决定的期间为：不动产15日，动产10日。超过这个期间的，优先购买权消灭，出卖人与第三人的买卖关系生效。当事人可以约定具体的期限，但不得低于法定的期限。

第二，出卖人没有按照规定通知优先购买权人的，权利人行使优先购买权的期间为3个月。这个期间是从优先购买权人知道或应当知道出卖人与第三人之间缔结买卖关系之日起计算。超过这个期间的，优先购买权消灭，出卖人与第三人的买卖关系生效。

承租人必须在一定期限内行使优先购买权，这是行使优先购买权的时效条件。优先购买权作为一种期待权，必须在一定期限内行使，否则要产生相应的法律后果。规定了优先购买权制度的国家和地区，大多数都规定了优先购买权应在一定期限内行使。比如，《德国民法典》第510条第2款规定：“对于土地，先买权只能在收到通知后两个月的期间届满前行使，对于其他标的物，先买权只能在收通知后一周的期间届满前行使。指定行使期间的，指定期间取代法定期间。”《瑞士民法典》第681a条第2款规定：“先买权人欲行使先买权的，须在知悉契约的缔结和内容之日起的三个月内行使该权利。新所有人在不动产登记簿上的登记已逾两年的，先买权不得再行使。”我国台湾地区“土地法”第104条规定基地出卖时，地上权人、典权人或承租人先买权行使期限为接到通知后10日内，10日内不表示者，其先买权视为放弃。《法国民法典》第815-14条规定最为复杂。首先，共

有人要以司法公文书将其拟让与的财产的价格及条件，拟受让此财产的第三人的姓名、住所与职业通知其他共有人。第二，任何共有人，均可在收到此项通知之日起1个月内，以司法公文书通知出让人之日起2个月内行使先买权……第四，过此期限，出让人予以催告，于发出催告后15曰仍无效果，则先买权人之声明无效，且出卖人可以向先买权人提出损害赔偿请求。

我国现行立法对承租人优先购买权的行使虽然有所规定，但规定很不完善，也很简单和原则。除上述提及的《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》及《合同法》的规定外，国务院《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”就审判实践所反映出的问题看，现行行政法规和司法解释规定的优先购买权的行使期限过长。在市场经济社会，效率是当事人交易追求的一个重要目标，如果严格依照上述规定，出卖人在3个月前应通知承租人，那么出租人至少坐等3个月，最终的结果极有可能是出租人坐失商机。可见，出租人提前3个月通知承租人这一规定与日益快捷的不动产交易实际情况相违背，应当适当缩短。所以我国学者在起草物权法时建议将不动产先买权的行使期限定为收到出卖人通知后15日，动产先买权的行使期限为10日。

关于国外的一些立法例，在规定具体期限上也有不同。法国民法规定，自收到出卖人通知之日起1个月内行使。德国民法规定：土地的先买权在收到通知后2个月内行使，其值标的物的先买权在收到通知后1个星期内行使。瑞士民法规定：先买权人知悉出卖人与第三人契约的缔结和内容之日起3个月内行使。我们认为，先买权的行使期限，既不能过长，又不能太短。期限过长，商机稍纵即逝，不利于保护出卖人的利益。期限过短，会使先买权人缺乏必要的考虑和准备时间。在权衡利弊，并结合我国实际情况，本条作出了上述规定。

至于承租人接到通知后作出答复的期限，按照一些地方的规定，’承租人应当在接到通知后的30日内作出书面答复，逾期不回复的，视为放弃优先购买权。不过，《合同法》和大多数地方性法规以及规章对此并无明确规定。鉴于上述行政法规、司法解释和不少地方性法规及规章都要求出租人须提前3个月通知承租人，承租人也应当在接到通知后的3个月内作出书面答复，否则视为放弃优先购买权。但是，从订立司法解释的角度来说，由于当今中国社会的交易活动十分活跃，市场行情变动很快，房屋租赁及房屋销售的行为及价格时常发生较大变动，要求出租人提前3个月通知承租人，或者要求承租人在接到通知后的3个月内予以答复，时间显然过长，从确立交易规则的角度讲，为保护交易安全及交易的快捷性，该期限应予缩短。

此外，对承租人的优先购买权也应适当加以限制，为了平衡房屋出租人、承租人双方的利益，从社会总体效益考虑，该项权利也应加以适当限制。法律制度与经济效益的内在逐辑，在于法律制度应有利于有效地利用资源。一方面，法律应为有效地利用资源提供便利;另一方面，法律应能够引导或促使人们按照最有效的方式使用资源。随着我国市场经济的飞速发展，房屋的价格在较短时间内可能会有大幅变化。当出租人与第三人之间合同订立时应是承租人行使优先购买权的时点，而3个月内，如果承租人一直不声明放弃权利，出租人在此期间仍然不能出售房屋，否则便构成对优先购买期待权期间的侵害。但事实上，3个月内房价若大起大落，出租人如不能抓住稍纵即逝的商机，就会侵害其追求利益最大化的要求，不能使房屋资源得到有效合理的配置。