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市场上有哪些“类住宅”产品

作者:律师咨询小编 发布时间: 点击:

市场上有哪些“类住宅”产品?

酒店式公寓

本质:住宅

酒店式公寓指按酒店式管理的公寓,按居住建筑处理。可见按照官方定义,酒店式公寓属于居住建筑,土地分类为住宅用地,土地使用年限为70年,虽然提供酒店式管理服务,其本质上是住宅,属于现在的限购范围。事实上,很少会有楼盘开发这种产品,这种物业类型是绝对的非主流产品。

公寓式酒店

本质:酒店

公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店,按旅馆建筑处理。公寓式酒店属于商业性质,土地分类为商业用地,土地使用年限为40年或者50年。

尽管加上了“公寓”两字,其本质上仍是酒店。而且按照规定,这类物业只有一张大产证,不得分套销售。整个物业只能由机构或公司进行投资,再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司,当然不能将客房分割出售给个人。换句话说,这类产品就跟你我无缘了。

公寓式办公、行政公馆、行政公寓

本质:办公楼

公寓式办公指单元式小空间划分,有独立卫生设备的办公建筑。

公寓式办公的本质就是办公楼,土地分类为商办用地,土地使用年限为40年或者50年,只不过与一般办公楼每层设置公共卫生间不同,它在每套中都加入了卫生间与厨房。而所谓行政公馆、行政公寓,其实只是个销售说法,无任何明确定义,其与前面的公寓式办公并无不同。

产权式公寓、产权式酒店

本质:酒店管理公司统一经营、出租

这种产品与前面几种不在一个范畴。总的来说,产权式酒店的本质在于购买者的目的并非自住,而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租,以获取客房利润分红和酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。

“类住宅”有哪些优缺点?

优点

价格便宜。比同地段同品质的住宅单价便宜,总价低,尤其是在“单套不得小于150平方”的规定出来之前。

不限购。在住宅限购的城市,可以成功吸引一大批的目标群体。住宅的价格飙涨与限购,使一部分刚需与投资客不得不转向类住宅市场,进而再催生出这一市场的非理性繁荣。有些类住宅项目,地段非常好,尤其是位于商务中心等城市中心区域,这点不具普遍性,只能就具体项目而谈。

缺点

不能落户,没有学区。这对第一次置业的人群有影响,对二次置业或投资客其实影响并不大,尤其现在单套面积控制之后,公寓式办公项目都纷纷走“高端”路线,因为单套面积已经在那里了,以前的刚需战略将受到极大压制。换句话说,现在能买公寓式办公产品的人群,往往已经不需要考虑落户问题。

水电煤、物业费较贵。水电煤的价格基本上是住宅的2.5-3倍,物业费各个项目不同。

交易税费高。主要是转手时增值部分的税率,对于一手购买者而言与住宅差别不大;而转手时的税费由购买者承担,当然,这也在一定程度上抑制了房子价格。

居住舒适性差。主要涉及三个方面:户型设计、小区环境、是否商住混杂。过去的类住宅产品,多采用中央核心筒的小户型设计,户型谈不上舒适;小区极有可能只是下面带商场的一栋或者几栋楼,所以也谈不上良好的小区环境;商住混杂是常见现象,当你拎着菜乘电梯的时候,对面站着的很可能是一个西装革履的上班族,因而带来了很多居住上的困扰。

当然,随着户型的扩大、产品定位的提高,现在的类住宅产品正在不断“住宅化”,以上几个缺点,在很多项目中几乎已经完全不存在(只有商住混杂无法做到完全避免,但在高端项目中也已经很好了)。

日照条件。现在住宅的日照标准执行得越来越严,基本没有空子可钻,但类住宅项目不需要日照审批,所以,不论看起来多美好的类住宅项目,开发商是不会给你考虑日照问题的,销售也不会跟你提,能否满足需求,全靠你自己现场判断。

商业用地使用年限只有40-50年,而且物权法没有规定到期自动续期。关于这一点,法律大家们已有很多讨论,我们作为小市民心里也没个谱,相比于住宅用地,有几点是清楚的:

住宅用地到期自动续期,仅说明期满了以后,不能够收回,不是说不要钱;

如果说为保障公民基本生存权,居住用地只收取少量出让金,而商业用地必须按照商业逻辑运作,应收取较高费用的话,那么,拥有多套住宅的业主怎么算?

很明显,多套住宅的保障功能已经不存在了,其实就是投资属性,与商业物业是一回事。事关稳定无小事,所以,我对于商业用地将来要补交沉重土地出让金的说法持保留态度,很可能就是一团浆糊。

价格涨得慢。住宅早已不仅是居住含义,能否增值成了大家最为直接而迫切的购买需求。但是纵观过往的价格趋势,很容易就可以得出一个结论:住宅比类住宅涨得快,这才是对于类住宅的致命一击。

“类住宅”值得买吗?

这个问题过于主观,每个人看法不同。一方面,限购还在进行,通州的商住楼限购,也许不会是个孤例;另一方面,类住宅受到越来越严格的限制,反而在一定程度上增加了其稀缺性。对于类住宅的建议是:你要选好标的。

买好地段的、管理良好的房子。好地段永远是稀缺品。

买商务中心区小户型的、管理良好的房子。商务中心区保证了居住的强烈需求,而小户型的类住宅,以后不可能再出现,必然推升存量房的估值。

买暂时处于价值洼地的房子。因为类住宅的长期“不受待见”,其实在某些区域,存在着不少被低估的类住宅,这就需要自己有足够的眼光和魄力了,其实**限购事件已经给出了一个强烈的信号,就是类住宅也是可以成为稀缺品的。而衡量类住宅的价值的最好量化标准无疑就是租金,类住宅较低的价格给业主提供了获得更高租金回报率的可能性。

如果考虑自己居住,选择类住宅作为改善型住房(更大、更舒适、地段更好),那么,除了上面的因素外,小区的管理、规模、景观绿化要更加仔细斟酌。

初次置业者,原则上不建议购买类住宅产品(在150平方的限制下,事实上也不可能购买新房了,只能买二手小户型的),因为毕竟还有落户口、居住成本过高等硬性因素在里面。但是如果被限购弄得如坐针毡,那就只有靠自个判断了。

坚决回避管理混乱、户型不合理、居住不舒适的类住宅产品。

以上建议只适用于一、二线城市,只有在资源紧缺的城市,类住宅才可能有生存的土壤;在其他小城市,老老实实去买住宅吧,如果接手了类住宅,这可能是你这辈子掉进去的最大的坑。

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