对投资性房地产后续计量的解析

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。如今正式实施施行已2年多，据统计，在沪深两市的上市公司中，对投资性房地产的后续计量采用公允价值计量的寥寥无几，证监会的《上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，2006年年报中披露采用公允价值模式进行后续计量的有8家，占上市公司总数的0.69%;2007年增加到14家，占拥有投资性房地产项目的上市公司的2%，占全部上市公司的1%，而拥有投资性房地产这一类资产的企业626家;2008年也仅有20家，拥有有投资性房地产的企业有670家，占比为2.98%。根据证监会的要求，2009年的这一数据也不会有太大的变化。

何至于此呢?本文分析了其成因，并提倡符合条件的企业采用公允价值模式进行后续计量。

一、不采用公允价值计量原因

(一)投资性房地产公允价值不易取得

国际会计准则《IAS40一投资性房地产》规定,优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。而我国现行的会计准则正好相反，规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后计量，这是与我国目前会计准则最显著的差异。在我国市场经济发育还不完善的大环境下,投资性房地产的公允价值不易取得,或者说能够取得但是可靠性无法保障，在如今整个会计准则以会计信息可靠性为首要目标的基调下,计量属性更侧重于选择历史成本。企业实际执行时选择成本模式进行后续计量更是无可厚非了。

(二)采用公允价值后续计量条件不易满足

采取公允价值对投资性房地产进行后续计量应同时满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计，不具备上述条件的，不得采用公允价值模式。

证监会关于上市公司2008年年报披露工作的要求中明确指出继续谨慎采用公允价值模式计量投资性房地产，除非有明确的证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得外，应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

而准则还规定，企业已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，试问，假若某企业的投资性房地产出租了10年以后租不出去了，或者是出于自身经营需要转为自用，企业也不能转回计提折旧或摊销吗?在这样的政策导向下，即便一些企业的投资性房地产符合条件甚至有的已经对外出租，有正常的租金收入，或能够由第三方中介机构提供确定公允价值的依据，企业也不会贸然选用这一会计政策。

(三)净资产收益率可能降低,分配利润的压力增大

若首次按公允价值模式对投资性房地产进行计量，将使得投资性房地产的成本价与公允价值之间的差额计入资本公积，导致企业净资产大幅度的上升，但如果不能同样地增加净利润的话，必将导致以后年度的净资产收益率可能相对降低，而净资产收益率往往也是股权激励机制考核的重要指标。此外，资产负债表日，公允价值变动损益要转入“本年利润”账户，成为企业净利润的组成部分，是企业尚未实现的利得，没有现金流支撑，它作为利润的一部分，加大了企业向投资者分配利润的压力，这也可能影响了企业采用公允价值模式。

(四)理论认知上的误区

利润波动说——在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》对投资性房地产进行减值测试，计提相应的减值准备。同时，也规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润，而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。前者是只有在房地产价格下跌时才会对利润造成下降的影响，后者则是房地产价格上升或下降时都会对利润造成上升或下降的影响。虽然我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，但在一个会计年度中，房价波动还永不及交易性金融资产，从这种角度讲，投资性房地产采用公允价值进行后续计量造成净利润的波动幅度是有限的，纵然产生了影响也是企业资产价值的真实反映，而不会对投资者、债权人等众多利益相关者的误导。

税收影响说——采用公允价值计量的，在资产负债日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，但如果对公允价值计量后调增的当期收益征收所得税，无疑增加了企业的税负，企业就会权衡公允价值模式下给公司带来的收益与增加的税负之间的利益关系，以此做出是否采用公允价值模式的选择。其实这种担忧已经没有必要，从税收立法角度，就公允价值变动损益征税是不现实的，所以在《财政部、国家税务总局关于执行有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)和新的企业所得税法都有了明确的认定，以公允价值计量的房地产，其公允价值的变动不作为税法上的应纳税所得。

二、提倡采用公允价值对投资性房地产进行后续计量

(一)加强职业教育，提高会计业务参与人员综合素质

随着我国会计制度改革的深入，对所有会计业务参与人员的职业道德要求也越来越高，职业素质和法律意识也要与国际接轨，必须加强其职业道德教育，这是解决人为会计舞弊的关键要求。

其次，相关会计从业人员的协会或组织机构甚至是会计的主管财政部门要加大对新准则的会计教育投入，提高从业人员的专业素质和能力，这是解决人为会计差错的根本要求。这样，公允价值在投资性房地产的运用中就会减少人为利用这一会计政策进行调节资产、调节利润的不正当行为。

(二)政策上要引导企业采用公允价值计量模式

从计量属性角度看，公允价值计量在某种程度上代表着财务会计的发展趋势，是企业的监管部门努力的方向，所以，从政策制定部门到监管部门应该引导和鼓励企业采用公允价值模式计量投资性房地产，而不应该对附加太多的条件，根据执行过程中发现的问题及时修订和完善准则指南。

(三)积极推出公允价值计量准则，确保公允价值数据的可靠性

要保证会计信息的可靠性，应当从确定公允价值的原始凭证及其规范化入手，从会计信息的源头把关。目前一些企业已经采用公允价值模式，其公允价值信息的取得的方式大致有四种：房地产评估价格、第三方调查报告获得、双方谈判价格、参考同类同条件房地产的市场价格，因此，应尽早制定公允价值计量准则，借鉴和吸收美国的公允价值研究成果，结合中国国情，制定公允价值计量准则，解决企业投资性房地产后续计量中出现的问题。

(四)规范公允价值信息披露

在投资性房地产采用公允价值计量后，企业要积极履行社会责任，尤其是上市公司，更应在新准则的执行中率先垂范，应自觉执行新会计准则，主动施行公允价值计量模式，客观反映投资性房地产价值，公允地报告企业资产价值，为股东、债权人等利益相关方的决策提供真实有用的会计信息，承担起应尽的社会责任。具体讲，就是要披露公允价值的确定方法和依据，不仅包括公允价值的确定方法，还应增加公允价值的估计假设、已经可以采用公允价值计量而未用公允价值计量的原因披露等，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护广大投资者等利益相关者的利益。

采用公允价值计量投资性房地产能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反应，能有效地增强会计信息的相关性和信息质量，有利于企业股票在证券市场上获得更加公允的定价。因此，应当提倡公允价值计量模式在投资性房地产后续计量中的应用。