母亲将女儿房屋出租给他人的行为合法有效吗

2007年12月24日，王某与李某签订《楼房租赁合同》，约定：李某将田阳县城一栋四层楼房出租给王某从事铺面经营餐饮、旅业，期限为10年，时间从2008年1月18日至，年租金为6万元。合同签订后，双方履行合同至2011年3月时发生矛盾，李某一怒之下请人将出租房屋的一楼大门上锁，致使王某无法正常经营一楼。王某将李某诉至法院，请求法院判令双方继续履行合同。经查，该房的土地使用权和房屋所有权登记于第三人李某某的名下。李某与第三人李某某系母女关系。该房屋建成及登记后，一直由李某管理使用。第三人李某某一直在外读书、工作，涉案房屋一直由李某管理使用，房屋租赁事项经由李某与王某办理。(当事人为化名)

【分歧】

本案有两种不同的处理意见：第一种意见认为，王某与李某签订《楼房租赁合同》的主体不适格，属无效合同。王某与李某所签订的合同标的房屋的所有人是第三人李某某，现签合同是李某，属于主体不适格，且过后第三人李某某也不予确认，故该合同是绝对无效合同，无效合同自始至终无效。

第二种意见认为，王某与李某签订《楼房租赁合同》系双方的真实意思表示，合同没有违反法律法规的禁止性规定，也没有损他人的合法利益，故该合同合法有效。

【评析】

小编认同第二种意见。理由：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，李某出租的楼房虽登记在其女儿第三人李某某的名下，但该楼房一直是李某管理使用。李某将该楼房的使用权出租给王某，并未损害该楼房的所有权，亦未改变第三人李某某拥有该楼房的所有权，对第三人李某某的利益不构成损害，且双方已实际履行该租赁合同近六年之久，第三人李某某未曾提出异议，该合同合法有效，故法院应当支持王某的诉讼请求。