出租人能单方面解除合同吗

出租人能单方面解除合同吗

案情简介：

原告(反诉被告)：耿*银

被告(反诉原告)：秦*海

2007年1月1日，耿*银(乙方)与秦*海(甲方)签订一份土地承包合同，约定甲方将中国人民解放军****部队委托管理的位于西北旺镇土井村**区、**区之中的面积为43亩的耕地承包给乙方，承包期限为2007年1月1日至2010年1月1日止，每亩年承包金为450元。乙方必须保证按期向甲方支付土地承包金，每逾期7日，由甲方按年租金的10%收取违约金，逾期15日，甲方有权终止合同。合同签订后，2007年9月24日，耿*银给付秦*海土地承包金19 350元。

此后，耿*银以秦*海未能依约协调其承包土地的用水用电，导致土地无法利用由，诉至北京市海淀区人民法院，要求解除双方签订的合同并要求秦*海赔偿损失133 182元。

2008年4月2日，北京市海淀区人民法院院作出(2007)海民初字第26110号民事判决，认为耿*银与秦*海签订的土地承包合同合法有效，耿*银以秦*海无法提供动力电为由要求解除合同、赔偿损失，缺乏事实及法律依据，判决驳回了耿*银的诉讼请求。该判决已发生法律效力。

本案审理中，秦*海称其在2007年12月1日前给耿*银打电话让耿*银交承包费，但耿*银说不种了，在其多次要求耿*银交纳承包费，耿*银均置之不理的情况下，其认为耿*银不再继续承包了。耿*银对此予以否认，称其未给秦*海打电话说不再承包土地，相反其多次找秦*海要求交纳承包费，但秦*海不收，且说不能再将地承包给其了。

为此，秦*海又申请证人金*、李*生、张*枝出庭作证，但三人证词互相矛盾。本案审理中，耿*银称，依照惯例耿*银应先交费后种地即耿*银应在2008年1月1日前交纳2008年的承包费。对此，耿*银称合同中并没有约定承包费的缴纳时间，只要在承包合同期限之内缴纳承包费即可，即在2008年12月31日前交纳。

诉讼中，双方当事人均认可耿*银仅未交纳2008年度的承包费。此外，经秦*海同意，耿*银在承包地上加盖了八间平房，耿*银称该房现由其请人代为看管，但并未出售。

上述事实，有耿*银与秦*海签订《土地承包合同》、(2007)海民初字第26110号民事判决书、房屋照片等证据材料以及该案庭审笔录在案佐证。

法院判决：

法院认为，耿*银与秦*海之间签订的土地承包合同于法不悖，应为有效。

本案中，秦*海要求解除合同的主要理由是耿*银未按期交纳承包费，且明确向其表示不再承包土地。双方签订的土地承包合同中并未明确约定承包金的具体支付日期，秦*海主张应以双方惯例为准即系先交钱后种地，缺乏事实及法律依据，故秦*海主张耿*银未依约交纳2008年度承包金，法院不予支持。对于秦*海主张耿*银明确表示不愿再继续履行合同，证据不足，法院不予支持。据此，本案中，秦*海并不享有承包合同约定的单方解除权，其要求解除合同的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其基于解除合同所提出的拆除房屋及赔偿损失的反诉请求，本院亦不予支持。

据此，耿*银要求继续履行承包合同的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条之规定，判决如下：

一、原告耿*银与被告秦*海签订的《土地承包合同》继续履行，被告秦*海于本判决生效后十五日内将该合同项下的四十三亩土地交付给原告耿*银承包使用;

二、驳回反诉原告秦*海的反诉请求。

本诉案件受理费七十元(原告已预交三十五元)，由被告秦*海负担，其中三十五元，于本判决生效后七日向本院交纳;另三十五元，于本判决生效后七日直接给付原告耿*银。

反诉案件受理费三十五元，由反诉原告秦*海自行负担(已交纳)。

律师解析：

本案属平等民事主体之间的合同纠纷，法庭审理也主要是围绕着秦*海是否享有土地承包合同的单方解除权问题而展开，因此在分析该案件时也需要从这几个方面来梳理线索：

首先，对于合同的单方解除权，它本身是一种什么性质的权利?

合同解除有双方解除和单方解除两种形式，而合同的单方解除权也包括两种形式，即单方约定解除和单方法定解除。单方约定解除是指合同的当事人双方在合同中约定了某种解除情形，当该解除情形出现时，享有解除权的一方以单方意思表示即可使合同归于消灭，不必征得对方同意。单方法定解除是指法律上有明确规定，当某种情形出现时，享有解除权的一方可依据法律规定直接行使合同解除权，以达到消灭合同的目的。当事人行使单方解除权，合同关系便归于消灭，所以它应该是一种形成权。

其次，秦*海不具备合同的法定单方面解除权。

单方约定解除是指当事人双方在合同中约定了某种解除情形，当这种情形出现时，享有解除权的一方以单方意思表示即可使合同消灭，不必征得对方同意。秦*海和耿*银虽约定必须保证按期支付土地承包金，每逾期7日，按年租金的10%收取违约金，逾期15日，甲方有权终止合同。但是这个按期的期却没有确定下来，并没有在合同中约定土地承包金到底具体在哪一天支付，而基于原告在2007年9月才缴纳本年的租金，所以也不能依照秦*海主张在2007年12月31日前交2008年的租金。所以秦*海此时也不具备合同的单方约定解除权。

所以，法院在本案的审理中没有支持被告的主张，是合乎法律依据的。

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