拍卖房屋 租赁协议如何处理

甲于2000年1月向乙借款20万元人民币，约定借期1年，并将自己拥有的一套价值25万元两居室抵押给了乙，同时就该抵押行为向有关部门进行了登记。2000年4月甲的爱人又分得一处住房，故甲由已经设定抵押的房产搬出，迁入新居。后甲觉得闲置一套住房有点可惜，不如将其出租，这样也可以多点收入以贴补家用，于是将房子出租给了丙。2001年1月甲的借款到期，乙多次催促其偿还，但是甲在生意上不景气，根本无力偿还20万元借款，于是乙向其主张抵押权，要求将其抵押的房产拍卖，并诉诸法院，法院判决将甲房产拍卖，甲也无异议。但在执行该房产的过程中，承租人丙提出了异议，认为该租房协议有效，自己也按约交纳了房租，认为即便是房屋被拍卖，自己也有权继续租住该房屋。丙的要求合法吗?

意见分歧：

一、丙的要求合法，因为抵押权的实现是一种所有权转让的行为，类似于买卖行为，根据“买卖不破租赁”的民法原则，即便甲的房屋被变卖，丙也可以继续租住甲的房屋。

二、丙的要求违法，因为抵押权设定在先，抵押权属物权的范畴，而租赁形成的是一般债权关系，根据“物权优于债权”的民法原则，丙的要求违法，应尽早清退房屋。三、丙的要求不能笼统地说是合法还是违法，应该看甲在将房屋出租给丙时，是否通知了乙并取得他的同意，如果取得了乙的同意则有效，否则无效。

“本案涉及到我国《担保法》的空白，即‘抵押权对租赁关系的影响’。”律师分析认为，根据民法理论及有关的经济法律原则，一般认为如果抵押实现时，后来抵押权设立的租赁是否应当解除。根据本案事实甲乙之间的抵押关系设立在先，甲丙之间的租赁关系设立在后，甲的房屋被拍卖或变卖，根据物权优于债权的民法原则，租赁关系应予以解除。反之，如果在抵押之前，甲的房屋已经出租给了丙，在甲将其把房屋抵押给了乙的事实书面告知了乙的前提下，该租赁关系继续有效，同时在抵押权实现时，即甲的房产被拍卖时，在同等价值条件下丙有优先购买权。

相关案例：

问：某公司破产后，其房产被法院查封扣押，法院又将房产拍卖给我，我支付90多万元房款给法院。在我行使房产权利时，被房屋承租人告上法庭，现在，中级法院以基层法院没有提前三个月通知承租人为由，将我与基层法院的买卖协议撤销。请问，我应如何维护自己的合法权益?

答：我国《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第118条：出租人出卖出租房屋，应提前三人月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。租赁出去的房屋在出卖时应当提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。而人民法院在拍卖扣押的房屋时，同样需要通知优先购买权人即承租人。如果没有通知，承租人即可以申请人民法院宣告房屋买卖无效。因此，中级法院宣告买卖协议无效是正确。我国《拍卖法》四十条规定：买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。由于人民法院的过错导致你无法取得拍卖房屋，因此你有权要求法院承担赔偿责任。