房屋租赁合同未生效可不可以不负违约责任

核心提示

南昌某公司因扩大业务和甲公司签订了一份120万一年的房屋租赁合同。合同签定后，南昌某公司预付了20万现款，并约定第三天到公证处办理公证，可是在办理公证的前一天，该公司法定代表人因车祸不幸身亡。因此公证一直没有办，甲公司也未将房屋交付南昌某公司，房屋一直闲置。半年后，南昌某公司找到甲公司要求其返还当时预付的20万元钱，但被对方拒绝了。理由是合同为南昌某公司法定代表人所签，南昌某公司尚欠租金100万元，并要追究该公司的违约责任。该房屋租赁合同是否生效?南昌某公司是否构成违约?我们看看律师是怎么解答的。

案例

南昌某公司因扩大业务，在社会上公开招聘了一大批业务员，由于工作需要，该公司想租一所办公室。今年3月，该公司在某媒体看到一则招租广告，于是前去洽谈。随后该公司与甲公司签订了一份房屋租赁合同。该合同中约定：南昌某公司租用甲公司房屋4000平方米，租金120万元，租期一年。当时签合同时，南昌某公司预付20万元，合同双方签字盖章并经公证后生效。

合同签订后，南昌某公司预付了20万元，甲公司写了收据，并同南昌某公司约定第三天到公证处办理公证。就在办理公证的前一天，南昌某公司法定代表人因车祸不幸身亡，故未再去办理公证。甲公司也未将房屋交付南昌某公司。

半年后，南昌某公司找到甲公司要求其返还当时预付的20万元钱，但甲公司以合同为南昌某公司法定代表人所签，南昌某公司尚欠租金100万元为由拒绝返还。此外，甲公司称其房屋在半年内一直闲置，要追究南昌某公司的违约责任。南昌某公司为此咨询了江西赣江律师事务所法律顾问。

专家律师解答

该房屋租赁合同是否生效?南昌某公司是否构成违约?

一、房屋租赁合同没有生效

南昌某公司在与甲公司签订的房屋租赁合同中特别约定：合同经双方签字盖章并公证后生效。这说明南昌某公司与甲公司签订的房屋租赁合同的行为是附条件的民事法律行为。

所谓附条件的民事法律行为，即是指双方在进行某项民事法律行为时约定了一定的条件，待此项条件发生时该民事法律行为发生效力或者失去效力。该项条件必须是将来发生的事，并且是不一定会发生的事情。

根据《民法通则》第六十二条：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”的规定，南昌某公司与甲公司所签合同的行为应在条件成立时生效，而这个条件即是，合同经公证。现房屋租赁合同尚未被公证，因此该合同没有生效。

二、房屋租赁合同没有实际履行

南昌某公司在签订合同时虽然按合同条款的规定向甲公司支付了20万元预付款，但甲公司并没有将房屋交付给贵公司，南昌某公司也未实际使用该房屋。因此，房屋租赁合同并没有实际履行。

本案中，房屋租赁合同项下房屋的闲置并非由南昌某公司的行为所导致。由于房屋租赁合同未生效，也未实际履行，房屋闲置不能收益，是甲公司不能充分，合理地行使其所有权所导致，与南昌某公司无关，因此甲公司无权追究南昌某公司的违约责任，其要求南昌某公司赔偿经济损失的主张也无法律依据。相反，在合同没有生效，甲公司又没有给付相应对价的情况下占有20万元，这是不合法的。甲公司应将20万元款项返还南昌某公司