房产律师：商品房和二手房买卖合同解除有什么区别

【法院审理】原告诉称：2003年5月27日，原、被告签订《转让协议》合法有效，且《转让协议》具备履行基础。因房价上涨因素，被告单方面违约，故请求判令被告履行《转让协议》、履行交房义务并与原告办理产权过户手续。2004年7月22日，因得知被告已将系争房屋再次转让给了案外人，并已办理过户登记手续，故原告被迫变更诉讼请求，撤销原第一条诉讼请求，判令被告赔偿经济损失人民币905,550元。被告辩称：被告在签订《转让协议》时并未取得房地产权证，且现上海市已禁止期房转让，故其与原告签订的《转让协议》无效。其次，被告并未收到原告房款，过错责任在原告。在原告变更诉讼请求后，被告辩称原告主张的赔偿金额过分高于《转让协议》约定的违约金金额，请求法院驳回原告诉请。

一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告所签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约全面切实履行。被告关于协议无效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告于签约当日取款人民币114,000元、中介公司就此出具收条以及被告出具的确认书，可以认定原告已按约将首笔房款暂存于中介公司处。而证人刘-锋的证言、被告出具的确认书均证实中介公司已尽通知转付义务，而是被告拒绝领取该款并将系争房屋再次转让，致使协议无法继续履行，根据法律规定，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，故被告无权单方面解除协议，且其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。现原告认为实际损失大于违约金的约定而主张实际损失，鉴于原告仅支付了首笔房款，从均衡双方利益出发，酌定判决被告赔偿原告损失人民币450,000元。【案例分析】一、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中双方签订的《转让协议》并未与全国人大颁布的法律及国务院颁布的行政法规的强制性规定相抵触，应为有效合同。